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레버리지, 효과적인 투자 자금 전략 방법

가치와 가격에 따르는 부동산 투자 자금 전략 방법 1) 레버리지의 정의 경제학에서 중요한 개념인 투자 시 자금조달 원천에 대한 배합문제(financing mix)를 레버리지 효과(leverage effect)라 합니다. 이를 이해하기 위해서는 먼저 자본 구조의 개념을 이해해야 합니다. 자본 구조란 기업이나 개인의 자본과 부채의 비율을 말합니다. 자본은 주식이나 이익 잉여금 등의 소유자의 투자를 나타내고, 부채는 대출이나 채무를 나타냅니다. 이 두 가지는 보통 기업의 활동을 위해 필요한 자금을 조달하는 데 사용됩니다. 어떠한 배합이 가장 합리적이며 위험을 회피하고 투자 수익을 극대화할 수 있는지 투자 자금의 전략을 세우는데 사용되며 투자자가 일정액의 자본을 투자하여 상업용 부동산 구입 시에 자기 자본이익률..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 17. 02:58

부동산 투자 분석 방법 2 어림셈법, 비율분석법

가치와 가격에 따르는 부동산 투자 분석방법 2. 어림셈법 어림셈법은 한 해의 소득을 기준으로 투자 분석하는 방법이기 때문에 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않습니다. 또한 처분 시 발생하는 자본 이득도 고려하지 않기 때문에 개략적인 투자 수익을 분석할 때 일반적으로 사용할 수 있는 방법입니다. 한 가지 방법에 의하여 계산된 비율은 다른 방법에 의하여 계산된 비율과 직접 비교하기가 어렵다는 것이 어림셈법의 한계입니다. 이러한 원인은 미래의 현금 수지를 할인하지 않은 데서 기인하고 있으며 부동산의 보유 기간 중에 현금 수지에 대한 변동이 심할 경우에는 어림셈법을 투자의 판단 기준으로 활용하기가 어렵습니다. (1) 승수법(multiplier method) ① 총 소득승수(gross income multiplie..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 16. 03:00

부동산 투자 분석 방법 1 할인현금수지분석법

가치와 가격에 따르는 부동산 투자 분석 방법 1. 할인현금수지분석법 부동산 투자 분석은 할인현금수지분석법, 어림셈법, 비율분석법으로 크게 3가지 방법으로 분류됩니다. 비율 분석법은 투자에 대한 위험을 평가하기 위해 현금수지를 여러 비율로 분석하여 투자 결정을 하는 방법입니다. 어림셈법은 기간 중에 발생하는 소득 이득 중에서 한 해의 소득을 기준으로 하는 방법입니다. 할인현금수지분석법은 미래에 예상되는 현금수입과 지출을 현재 가치로 할인하고, 상호 간에 비교 분석하여 투자판단을 결정하는 방법입니다. 미래 예상되는 현금의 수입과 지출을 현재 가치로 할인함으로써 투자 판단의 기준을 삼는 방법을 말합니다. 할인현금수지분석법은 여러 해의 소득을 기준으로 하며 운영 소득과 자본 소득을 모두 고려하며, 세후 현금 흐..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 16. 01:02

상가 투자의 가치와 수익률, 위험의 형태

가치와 가격에 따르는 부동산 상가 투자 이론 부동산 투자 위험의 형태 (1) 사업상의 위험(Business Risk) 부동산 투자 사업 자체에서 발생하는 위험을 사업상의 위험이라 하며 시장위험(market risk), 운영위험(operational risk), 지리적 위험(locational risk)으로 구분합니다. 시장은 수요와 공급을 통해 형성됩니다. 시장 위험은 수요·공급 분석을 잘못하여 발생하는 위험입니다. 상업용 부동산 시장에 대한 지역적 수요와 공급 예측이 잘못되어 과잉공급이 되는 경우에 시장 임대료는 하락하고, 공실 발생 가능성이 높아집니다. 상업용 부동산의 운영으로부터 발생하는 위험으로 임차인의 임대료 지연, 공실, 관리의 미비, 과다한 영업경비 등으로 운영 수익에 부정적인 영향을 주는 ..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 15. 05:00

상가 투자의 가치와 수익률, 위험의 관계

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론 투자 가치, 수익률, 위험의 관계 부동산 투자 결정을 하려는 투자자는 대상 부동산이 얼마의 투자 가치를 가지는지 투자에 따른 향후 투자 비용이 어느 정도 되는지를 현재의 시장 가치와 비교하게 됩니다. 이러한 비교 과정에서 미래의 예측할 수 없는 불확실성이 대두되어 투자 시점에서부터 정확한 현금 흐름을 예측하기 어렵습니다. 예상한 결과에서 벗어날 가능성이 높을수록 위험률이 높다는 것입니다. 부동산 투자에서 대부분의 의사결정은 반복되는 경우가 거의 없습니다. 본질적으로 불확실성은 주관적인 것이며, 미래의 사상(市像)과 평가도 투자자 개인에 따라 달라질 수밖에 없습니다. 대부분이 1회성이기 때문에 불확실성을 확실성으로 전환시킬 수 있는 방법이 거의 없다는 것입니다. 반복 ..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 15. 03:00

상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 6 상권의 접근성과 임대료

임대료와 수익률에 대한 해석 접근성과 임대료의 관계 임대료는 지역 특성과 접근성, 건물 특성 등을 중심으로 복합적인 작용을 하기 때문에 각각의 지리적, 공간적 개별성뿐만 아니라 소비자들의 심리적 요인을 감안하여 세분된 접근으로 해석해야 합니다. 역을 중심으로 상권이 형성되면 역을 기점으로 동서남북으로 거리가 증가하며 유동 인구의 흐름에 변화를 보이고, 임차 업종에서도 차이가 발생합니다. 점포 사업의 1차적 성패의 원인은 접근성에 있습니다. 역으로부터 특정 점포까지의 도보 도달 거리의 접근성의 편리성 차원에서 본다면 거리가 길어질수록 임대료 수준의 변화가 나타납니다. 이러한 변화는 일정 거리를 초과해야 하므로 접근성에 대한 임대료 변화를 측정하기 위해서는 역을 중심으로 동서남북의 도보권에 한정되어야 합니다..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 15. 00:55

상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 5 수익률 간의 관계

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론 1. 기대 수익률과 요구 수익률 간의 관계 미래 시점을 예측한 기대 수익률이 요구 수익률보다 낮을 때는 투자를 하지 않는 것이 투자자의 일반적 심리입니다. 기대 수익률이 낮으면 투자 가치가 떨어지는 것이죠. 이러한 심리적 요인에 의해 투자를 부정적으로 보는 사람들이 많으면 수요가 감소하고, 수요 감소로 인해 부동산 가격이 하락하게 됩니다. 부동산 가격이 하락하는 것은 미래 시점의 기대 수익률을 상승시키는 요인이 되어 투자자의 요구 수익률과 같아지게 되면 투자자는 기꺼이 투자하고자 할 것입니다. 이와 반대로 기대 수익률이 요구 수익률보다 높을 때는 투자에 대한 결정을 내리고 투자하게 되겠죠. 즉, 기대 수익률이 요구 수익률보다 높으면 투자 가치가 있는 것입니다. 투자 ..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 14. 22:53

상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 4 수익률의 종류

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론 상가 투자 수익률에 대한 이해 상가투자시 대개의 경우 자본 투자 수익률을 검토하게 됩니다. 이 말은 자본에 대해 확보할 수 있는 임대료 수익이 얼마나 되는지 검토하는 것인데요. 일반적으로 투자 수익률을 언급하면 '수익임대료/부동산 투자자본'을 이야기합니다. 투자 활동을 하면서 수익률이 얼마나 되는지 따져보지 않는 투자자는 없을 것입니다. 대상 부동산에 대해서 투자를 할 것인지, 말 것인지를 결정하는 과정에서 있어서 투자 수익률은 아주 중요한 결정요인이 됩니다. 물론 대상 부동산인 상가에 투자행위를 하기 위해서는 그 상가가 속해 있는 상가건물, 주변 환경과 유동인구, 부동산 정책과 지역 발달 가능성, 사회적 변화 요인 등등 검토할 것이 아주 많고 이러한 모든 것들이 수..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 14. 05:20

상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 3 세금 계산 방법

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론 지분 복귀액의 계산 방법 지분 복귀액은 미래 시점의 예상되는 매도가격(selling price)의 예상으로부터 시작됩니다. 지분 복귀액은 기업이나 조직에서 투자자에게 배당금이나 이익을 분배하기 위해 재투자하는 금액을 말하는데 이는 기업이나 조직이 자체적으로 발생한 이익을 재투자함으로써 성장과 발전을 이루고자 하는 의지를 보여주는 중요한 경제 지표 중 하나입니다. 투자 분석을 하는 현재의 시점에서 보았을 때 매도가격이라는 것은 기대가격의 의미를 갖게 됩니다. 부동산을 보유하고 있다가 어느 시점이 되면 처분하는 경우가 일반적인데 이때 처분으로 인한 차익은 지분투자자들의 몫이 되고 이를 '지분복귀액'(equity reversion)이라 하는 것입니다. 지분 복귀액은 회사가..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 14. 02:48

상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 2 가치의 종류와 수지 분석

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론 가치(가격)의 종류 특정 목적에 따라 가치를 세분하면, 투자가치, 사용 가치, 담보 가치, 보험 가치, 과세 가치, 장부가치, 감가상각 후 가치, 교환가치, 정산 가치, 적정가치 등의 수많은 가치로 열거할 수 있습니다. 특정 시점에서 대상 부동산에 대한 가치는 다양하게 정의될 수 있으며 이렇게 가치의 종류가 다양하고 세분되어질 수 있는 것은 같은 부동산일지라도 보는 관점(맥락)이 다르기 때문입니다. 1.투자가치(investment value) 시장 가치가 객관적이고 합리적인 가치라면, 투자가치는 투자자가 대상 부동산에 대하여 가지고 있는 주관적인 가치로 시장가치와 반대의 성격을 띄고 있습니다. 투자가치는 투자에 따르는 비용과 수익을 분석함으로써 평가하는데 일반적으로 ..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 13. 21:42

상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 1 가치와 가격

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론 부동산 가치와 가격이란? 부동산 투자는 가치(value)를 사고파는 행위입니다. 시장에서의 가격은 수요와 공급의 상호작용에 의하여 정해지며 이러한 구매하고자 하는 재화의 경제적 가치가 있을 때 가격의 수요는 발생하는데 이 가치의 결정 구조를 이해하고자 하는 것이 가치론(theory of value)입니다. 물론 다른 경제 행위도 그 대상이 되는 물건의 가치를 사고파는 것이라고 볼 수 있으나 대개의 경우 부동산이 아닌 다른 물건들은 기능의 중요성이 부각되어 그 기능의 장단점을 비교 검토하는 과정을 통해 물건을 구입하게 됩니다. 부동산은 효용, 즉 편익이란 점을 중점으로 가치를 둡니다. 일반적으로 물건을 구입하는 순간부터 감가상각이 되어 가치가 떨어지게 되는데 부동산은 ..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 13. 01:00

상업용 부동산의 시장 분석 4 시장의 참여자와 환경 변화

상업용 부동산의 시장 변화 상업용 부동산의 시장 참여자 상업용지와 택지개발에 대한 계획을 세우고 공급하는 택지공급자는 주로 한국토지주택공사나 지방자치단체 등의 공적인 기관들이 진행하고 있습니다. 주거 안정용을 우선으로 추구하며, 그에 따른 부대시설로 용지 공급을 하고 있습니다. 공급자는 시행자, 분양 사업자로서 상가용 부동산 건물을 계획하고 설계하여 수요자에게 분양하며 최대한의 이익을 추구합니다. 분양을 받아 직접 운영하거나 임대를 통해 수익을 실현하는 상가용 부동산의 구매자인 피분양자는 구입 목적에 따라 분양을 받고 상가용 부동산의 운영자가 될 수도 있습니다. 임차인은 소비자를 상대로 경영활동을 통한 이윤을 추구합니다. 소비자는 상가를 선택하고 이용합니다. 상호 의존적인 관계에서 분양이라는 일회적인 행..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 11. 08:50

상업용 부동산의 시장 분석 3 효율적 시장의 유형

상업용 부동산의 시장 분석 (1) 효율성의 개념 일반 재화의 가격 변동에 따른 수요의 변화는 가격이 올라가면 수요가 줄어들고, 가격을 내리면 수요가 많아지는 것입니다. 그러나 부동산에서는 종종 정반대의 경우가 발생하게 됩니다. 가격이 올라가면 수요가 줄어드는 것이 아니라 늘어나고, 가격이 하락하면 수요가 급감하게 되는 것을 말하는데 더군다나 시장 환경의 변화는 특별한 것이 없는데도 부동산 가격은 급등과 급락을 반복하는 경우가 빈번히 발생합니다. 가격은 부동산의 가치와 오차의 합입니다. 부동산 시장에서 새로운 정보가 가치에 반영되는 것을 시장의 효율성(market efficiency)이라 하는 것입니다. 부동산 투자에 성공하기 위해서는 남보다 한 발 앞선 정보를 얻어야 하고, 그 정보의 사실 여부를 검토한..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 11. 06:00

상업용 부동산의 시장 분석 2 투기와 투자

시장에 대한 정의 부동산의 투기 시장과 투자 시장 부동산을 소유하고 운영하는 활동을 부동산의 투자라고 합니다. 부동산의 취득, 운영, 처분을 부동산 투자의 3단계라고 하는데, 이 중에서 운영 단계가 없거나, 형식적인 투자 활동을 하고 있다면(시세의 변화에 따라 이익을 보려는 행동) 이를 투기라고 합니다. 아파트나 토지로 대변되는 부동산 투자는 많은 부분이 부동산 투기를 이야기하며, 아파트의 경우는 가격의 급상승으로 전세 보증금과 금융 자본(부채)을 이용하여 투기적 자금이 몰렸습니다. 자산 가격의 상승률이 매수 자금으로 조달한 차입금의 금리를 능가할 것이라는 예상 때문에 이런 분위기가 가능하였으며, 부동산 가격을 상승시키는 효과를 가지고 온 것에 금융권의 유동성 투기적 자본 조달이 있었다고 봅니다. 196..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 11. 03:05

상업용 부동산의 시장 분석 1 수요와 공급

상업용 부동산 시장의 특성 시장(market)은 수요(demand)와 공급(supply)의 접점에서 형성됩니다. 어떤 사회에서도 특정 개인이 원하는 모든 재화를 가질 수도 없고 사회에서 필요로 하는 모든 재화를 공급할 수도 없습니다. 시장은 상품의 종류와 성격, 특성과 개념에 따라 다양하게 분류되고 정의되며 부족한 자원을 어떤 식으로 효율적으로 생산하고 개발하며 이용하여 관리하는가에 관심이 집중될 수밖에 없습니다. 이런 모든 것들이 시장이라는 시스템에서 관리되고 형성됩니다. 이에 부동산과 관련된 시장 중에서도 상업용 부동산과 관련하여 이해해 보고자 합니다. 부동산 시장이란 질과 양, 위치 등 기타 여러 가지 면에서 유사한 부동산에 대해 그 가격이 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역(geographical..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 11. 00:26

상업용 부동산의 이해 6 공급 시장에 따른 상가의 분류

공급 시장에 따른 상가의 이해와 분류 1. 위험과 투자 타이밍에 대한 이해 부동산 분양이란 제삼자에게 분양 대상 건물 또는 토지 등 부동산을 구분하거나 분할하여 매도하거나 임대하는 등의 거래 행위를 의미하는 것으로 부동산 중개업자의 중개에 의한 부동산의 매매나 임대차와 같은 일반거래와 대비되는 개념입니다. 다른 나라와 비교 시 우리나라 상가용 부동산과 가장 큰 차이 점은 '분양'이라는 제도를 들 수 있습니다. 분양 물건은 대부분 개발회사가 공급하는 것으로 투자자가 첫 번째 소유자로서 소유권을 획득하는 것입니다. 상가 투자 물건을 분양 물건과 미분양 물건으로 구분할 수 있으며, 중개업소를 통해서 공급되는 상가는 상권이 형성되어 있고, 현재 임대료가 발생하고 있는 상태일 것입니다. 거의 대부분이 2차 혹은 ..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 9. 21:23

상업용 부동산의 이해 5 해외 상가용 부동산 분류

해외의 상가용 부동산 분류 각각의 쇼핑센터를 정교하게 하나의 유형으로 분류할 수는 없습니다. 일반적으로 쇼핑센터를 분류하는 데 있어서 주요 결정 요인들은 상품의 지향방향(서비스의 종류/판매재화)과 쇼핑센터의 규모입니다. 대표적으로 상업용 부동산의 쇼핑센터를 들 수 있는데, 이러한 쇼핑센터의 유형은 쇼핑센터산업의 국제기구인 국제쇼핑센터협회(ICSC)의 분류를 사용하고 있습니다. ICSC는 상업시설의 크기(size), 상권(trade area), 핵심 임차시설의 수(anchor tenant number) 등을 주요 기준으로 세웠지만 이러한 분류항목들이 모든 쇼핑센터의 특성을 반영하고 있다는 의미는 아닙니다. 쇼핑센터는 몇 가지의 기본 분류 항목에 해당하거나 제시된 항목에 대입할 수 없는 특이한 종류도 존재할..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 9. 18:12

상업용 부동산의 이해 4 투자자 입장의 상가의 특성

투자자 입장에서 보는 상업용 부동산 상가의 특성 ① 근린상가 근린상가는 음식점, 병원, 약국, 편의점, 학원 등이 있는 길거리를 지나며 볼 수 있는 상가 빌딩을 일컫는데요. 중소형의 빌딩으로 이루어진 상가 건물을 말합니다. 즉 우리가 집 밖으로 나와서 보게 되는 대부분의 모든 상가들이 근린상가라고 보면 되는 것이죠. 상가 투자를 한다고 하면 가장 많이 검토하는 것 중의 하나가 근린상가입니다. "국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하면 상업지역을 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 분리하고 있습니다. 근린 상업지역은 다시 1종과 2종으로 분리되어 있으며, 그 업종을 세세히 분류해 놓았습니다. 이러한 분류에 따라 중심상가, 일반상가, 근린상가, 유통상가로 분리하여 상가를 정의 내릴 ..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 9. 03:32

상업용 부동산의 이해 3 연구에 따른 상가의 분류

상업용 부동산 상가의 분류 선행 연구에 따른 상가의 분류 양승철 외 1인 (2005) 연구에서 상가의 종류 상가구분 정의 단지내 상가 주택 법 등에 의해서 일정규모의 공동주택 건립 시 주민의 편의를 도모하기 위해 설치되는 상가를 말하며, 주로 아파트 내 상가로 개발됩니다. 근린상가 통상적으로 주거지가 중심이 되는 근린생활권에 입지한 빌딩으로 대체적으로 5층 미만이며, 건축법상의 근린생활 시설 등 일상적 편의를 제공하는 업종이 입지한 빌딩을 지칭합니다. 일반상가 상권의 위계상 도심 및 부도심에 위치한 상가로 건축법에 따른 1종 근린생활시설 중 공공서비스의 성격이 아닌 것과 제 2종 근린생활 시설, 학원, 위락시설 등이 입지한 빌딩입니다. 테마상가 특정 사업자가 주체가 되어 전체 시설을 계획, 관리되는 상가..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 9. 00:30

상업용 부동산의 이해 2 상가의 정의와 특성

상업용 부동산 상가의 정의와 특성 1) 상가의 정의 상가를 상업적 공간을 총칭하는 의미는 상업용 부동산(commercial property)이 되며 물리적인 개별적 공간으로 보았을 때는 상점(shop, store)의 개념입니다. 상업용 부동산(commercial property) 중에서 매장용(retail)으로 사용되는 부동산으로서 백화점, 할인점, 쇼핑몰 등과 같이 제품을 판매하는 대형 마트, 의류, 생활용품, 잡화, 식용품 등의 도소매 상점, 게임장, 숙박업소, 주점 등과 같은 용역 서비스 상점 들을 모두 상가라고 명칭하고 있습니다. 상업용(commercial)이라는 단어에는 거래라는 개념이 포함되기 때문에 반드시 A(공급)와 B(수요)가 만나는 접점의 공간이 필요하며, 이곳에서 상호 간의 수익을 위..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 8. 11:38

상업용 부동산의 이해 1 부동산의 분류와 특성

금리 상승에 따른 이자 부담, 경기 불확실성 증가 등의 영향으로 2021년을 정점으로 올해 상업용 부동산 거래량은 감소세가 지속되고 있으며, 비수도권을 중심으로 매매가격 하락세가 두드러지는 모습입니다. 부동산에 대한 법규나 정책에서 자유롭지 못할 뿐만 아니라 정보의 수급이 원활한 일반 부동산에 대한 투자와는 다르게 개인의 투자 논리에 근거하여 자유로운 사적인 투자 활동으로 평가받는 수익형 부동산에 대한 투자 접근은 본질적으로 다를 수밖에 없는데요. 본 포스트에서는 상업용 부동산에 대한 기초적인 이해를 하고자 합니다. 1. 상업용 부동산의 특성 1. 부동산의 구분 부동산의 분류는 크게 토지와 건물로 나눌 수 있습니다. 부동산은 부동산의 사용 목적에 따라 새로운 공간을 창조하는 것으로 주어진 토지 위에 특정..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 8. 10:25