상업용 부동산의 이해 6 공급 시장에 따른 상가의 분류

공급시장에 따른 상가의 모습

 

 

 공급 시장에 따른 상가의 이해와 분류

 

1. 위험과 투자 타이밍에 대한 이해 

 

부동산 분양이란 제삼자에게 분양 대상 건물 또는 토지 등 부동산을 구분하거나 분할하여 매도하거나 임대하는 등의 거래 행위를 의미하는 것으로 부동산 중개업자의 중개에 의한 부동산의 매매나 임대차와 같은 일반거래와 대비되는 개념입니다. 다른 나라와 비교 시 우리나라 상가용 부동산과 가장 큰 차이 점은 '분양'이라는 제도를 들 수 있습니다.

 

분양 물건은 대부분 개발회사가 공급하는 것으로 투자자가 첫 번째 소유자로서 소유권을 획득하는 것입니다. 상가 투자 물건을 분양 물건과 미분양 물건으로 구분할 수 있으며, 중개업소를 통해서 공급되는 상가는 상권이 형성되어 있고, 현재 임대료가 발생하고 있는 상태일 것입니다. 거의 대부분이 2차 혹은 3차 소유자로서 투자를 하는데 이러한 상가를 신규 분양 물건(분양 상가)과 구별하기 위해 기존 상가"라고 명칭하고 있습니다.

 

개발 회사가 공급하는 신규 분양 물건은 부동산 개발에 따른 위험이 항상 존재합니다. 이러한 위험은 개발업자가 통제할 수 있는 것도 있지만 통제할 수 없는 것도 있습니다. 아무리 타당성이 충분하다고 판단된 개발 사업이라고 하더라도 시간적 요소로 인해 개발 기간 중에도 상황이 변할 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

 

이는 신규 분양 상가에 투자한 투자자에게도 개발업자에게도 모두 위험이 됩니다. 따라서 신규 분양 상가와 일반 기존 상가와는 위험의 크기가 다르기에 투자자가 요구하는 수익률이 다를 수밖에 없는 것입니다. 2개의 투자 대안이 있는데, 하나가 다른 하나보다 위험이 크다고 하면 대부분의 투자자들은 위험이 작은 쪽을 선택하겠죠.

 

일반적으로 위험과 수익은 비례 관계를 가지고 있으며, 부담하는 위험이 크면 투자자가 요구하는 수익률도 커지는데요. 위험과 수익의 이와 같은 관계를 위험-수익의 상쇄관계라고 합니다.

 

투자자의 입장에서는 개발사업의 완공 정도에 따라 시장의 위험이 다르고, 투자할 물건의 가치가 다르기 때문에 위험에 대한 감수 여부에 따라 기대할 수 있는 투자 수익률이 다를 수밖에 없습니다. 개발 사업 초기에 투자하는 것과 100% 완공이 이루어지고, 임대가 맞춰진 상가에 투자하는 것에는 투자 금액에 차이가 있기 때문에 투자 수익이 본질적으로 다른 것입니다.

 

투자 타이밍을 어느 시점에 하는가에 따라 감수하는 위험이 다르고 그에 따른 투자 수익이 다른 것입니다. 즉, 위험이 많으면 그에 따른 요구 수익률은 높을 수밖에 없다는 것이죠.

 

선 분양 혹은 선 임대를 통해 개발에 따르는 위험을 줄일 수 있기 때문에 개발업자들은 준공 전에 상가를 분양받거나 임차할 임차인을 먼저 확보하고자 하는 노력을 합니다. 그러나 반대로 투자자의 입장에서는 사업이 완성되기 전에 투자 결정을 한다는 것이 자신들에게 위험을 증가시키는 행위라는 것을 알고 있습니다. 그들은 자신들이 부담하는 위험만큼 분양가격이나 임대료의 할인을 요구하게 됩니다.

 

 

 

 

2. 상가의 시장 공급 유형에 대한 이해 

 

상가라는 부동산에 투자하고자 하면 대부분의 시장에서 크게 3가지 형태를 만나게 됩니다. 중개업소를 통해 공급되는 기존 상가, 개발업자들에 의하여 처음으로 공급되는 분양상가 즉 신규 상가, 그리고 경매라는 방법을 통하여 상가를 취득하는 경매 상가입니다.

 

투자 시기에 따른 상가의 개념

구분	정의
신규상가	건물이 준공되기 전 분양의 형태로 처음으로 시장에 공급되는 상가
기존상가	매매의 형태로 중개업소의 유통경로를 통해 시장에 공급되는 상가
경매상가	경매의 방법으로 시장에 공급되는 상가

 

 

 

 

3. 공급 유형에 따른 상가의 분류

 

① 기존 상가

보통 신규 상가를 투자한 최초의 소유자 혹은 기타 소유자로부터 매매의 형태로 접근하게 되어 임대 수익이 확정된 상태에서 투자 검토하는 경우가 일반적입니다. 매도인이 어느 정도의 자본 수익을 봤는지 확인하기 어려운데요. 이때 매수인의 입장에서는 확보된 임대 수익률로 투자 검토를 하게 됩니다.

 

매수인이 자본 수익을 보기 위해서는 미래 매도 시점에서 임대 수익률과 현재의 확보된 임대 수익률의 차이를 자본 수익으로 환원해야 합니다. 그러나 주변 환경의 개발 호재나 이슈가 없는 상태에서 현재의 임대료를 급격하게 인상하는 것은 어렵습니다. 상권이 안정되어 있음으로 인하여 현재의 물가 수준 범위 내에서 임대료 조정이 이루어지는 것이 일반적이기 때문입니다.

 

기존 상가는 보통 지역의 중개업소를 통해 매물 공급이 되고 있습니다. 따라서 기존 상가를 투자하고자 하면 투자하고 싶은 지역의 중개업소를 방문하여 물건에 대한 정보를 취득하게 됩니다. 기존 상가의 투자 목적은 자본 소득보다는 임대 소득을 주목적으로 접근하게 됩니다. 상권이 안정되어 있는 경우이므로 투자의 불확실성이 사라짐으로 인하여 위험요소는 상당 부분 해소됩니다.

 

기존 상가의 가장 큰 위험은 상권의 변동성으로 인한 입지 가치의 하락입니다. 상권에 흡입되는 불특정 다수의 유동인구들과 동선은 가변적입니다. 목적 상가의 인근에 경쟁력을 갖춘 시설이 들어옴으로 현재의 양호한 유동인구와 동선에 따라 부정적으로 변할 수가 있기 때문이죠.

 

기존 상가에 대한 투자의 어려움은 높은 임대 수익을 얻을 수 있는 상가의 대부분은 상속의 형태로 이전되기 때문에 우수한 입지로 인하여 높은 임대료를 생성하고 있는 투자 물건을 수배하기가 어렵다는 것입니다. 기존 상가의 가장 큰 장점은 위험요소가 극히 제한적이라는 것인데 안정적인 임대 수익이 목적인 투자자들에게 선호되는 투자 상품으로 투자 타당성 검토가 비교적 용이합니다.

 

투자자의 요구 수익률과 임대 수익률을 검토하여 계량적으로 산출된 데이터를 가지고 투자에 대한 의사 결정을 내릴 수 있기 때문입니다. 임대 수익률은 지역적으로 큰 편차가 있습니다. 특정 지역의 경우는 3%~4%의 임대 수익률을 보여주는 상가들이 시장에 공급이 되기 때문에 투자 타당성 검토와 의사 결정에서 이성적인 접근이 필요합니다.

 

 

② 신규 상가

상권과 임대의 불확실성으로 인해 투자 위험이 높고 통상적으로 신규 분양의 형태로 시장에 공급됩니다. 상업 시설 내에서 우수한 입지를 갖춘 상가를 보유할 수 있다는 장점이 있고 선 분양이므로 위험 부담에 따라 정상적인 가격에서 할인된 분양 가격으로 계약할 수 있습니다.

 

임대 수익의 불확실성으로 인해 운영 수익과 자본 수익 중에서 자본수익에 더 중점을 둔 투자 상품입니다. 상업지의 입지가 우수한 경우는 선 임대되어 시장에 공급이 되는 경우도 있습니다. 이런 경우는 임대에 대한 불확실성이 해소됨으로 분양 가격에 대한 협의가 사실상 어려운 경우가 있습니다.

 

다수의 유동인구로부터 동선의 접점에 위치해야 하는 상가의 특성상 미래 가치를 확보하게 되는 것이 중요한데 신규 상가의 가장 큰 장점은 최고의 입지를 갖춘 점포를 확보할 수 있다는 것입니다. 이러한 상가들은 상업 지역에서도 적은 물량으로 공급이 되므로 향후 상업지역이 완성되고, 상권이 안정되었을 때는 매물로 나오는 경우가 극히 희박하기 때문에 일반적인 투자 접근으로는 상가를 확보하기가 어렵다는 것입니다.

 

특히 이러한 최고의 입지를 갖춘 매장은 안테나샵(고객층의 트렌드 변화나 동향 등을 감지하며 상품 홍보하는 것을 목적으로 하는 점포)의 개념으로 점포 사업이 이뤄지거나, 브랜드 매장들이 임차하게 되어 공실 가능성 및 수익 확보에 큰 어려움이 없습니다.

 

미래의 불확실성으로 인한 향후 공실 가능성이 신규 상가의 가장 큰 위험이라고 할 수 있으며, 대부분의 공실은 높은 분양가격에서 비롯되는 경우가 많습니다. 금융비용을 포함한 투자 수익을 검토해야 하는 투자자의 입장에서는 높은 분양가는 미래 시점의 임대료를 높여 실질적인 점포 사업자들의 참여가 어려운 경우가 발생할 수 있습니다.

 

또한 개발 회사나 분양 대행사의 다양한 홍보와 마케팅 영업 전략에 따라 사전에 파악하기 힘든 비공개적인 수많은 방법들이 은밀하게 진행되어 투자자들을 유인하기 때문에 상가 투자 시 각별한 주의가 필요합니다.

 

신규 상가의 투자가 어려운 것은 객관적인 지표로 삼을 타당성 검토가 쉽지 않다는 것입니다. 즉, 상권 분석을 통한 상가의 가치 분석이 어렵다는 것인데요. 신규 상가는 상권 분석을 통하여 접근하는 것이 아니라 상권 예측을 통하여 접근해야 하는데 현재 시점이 아닌 미래 시점의 상권 예측이라는 것 자체가 주관적으로 접근할 수밖에 없기 때문입니다.

 

기대 수익률을 통한 타당성 검토를 해야 하는데 이러한 기대 수익 자체가 공급자 측면에서 준비되기 때문에 수요자의 입장에서는 정확한 분석이 어려울 수밖에 없습니다. 상권이 형성된 지역에서 신규로 공급되는 분양 상가의 경우는 그 지역에서 제일 높은 분양 가격과 임대료로 기대 수익을 맞추기 때문에 시장 임대료에 대한 조사가 폭넓게 이루어져야 합니다.

 

 

③ 경매 상가

경매는 물건 분석과 권리분석을 기본으로 해야 하기 때문에 경매에 대한 지식을 반드시 습득하고 접근해야 합니다. 투자 자금이 부족한 사람들이 경매라는 방법을 통해 주로 접근하는데 거의 대부분은 투자하기가 어렵다고 판단되는 상품이 많습니다. 가끔 경매 상가에서 양호한 투자 물건이 나오는 경우도 있기는 합니다만 상권의 환경적 요인이나 변동 등에 의해 상가의 가치가 급락하는 경우에 주로 경매 물건으로 나오게 됩니다.

 

채무자의 개인적인 여건으로 인해 경매로 나온 투자 물건 경우, 유치권 같은 복잡한 권리로 얽혀 있는 경우가 대부분이라 경매에 참여하는 사람들의 성공 포인트는 권리 관계가 복잡한 물건에서 양질의 투자 물건을 찾아내는 것이라고 할 수 있습니다. 또한 경매 물건에 대한 정보가 법원에 공개되어 있으므로 양호한 투자 물건은 당연히 경쟁이 심할 수밖에 없습니다.