상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 4 수익률의 종류

상가 투자와 수익률

 

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론

상가 투자 수익률에 대한 이해

상가투자시 대개의 경우 자본 투자 수익률을 검토하게 됩니다. 이 말은 자본에 대해 확보할 수 있는 임대료 수익이 얼마나 되는지 검토하는 것인데요. 일반적으로 투자 수익률을 언급하면 '수익임대료/부동산 투자자본'을 이야기합니다.

 

투자 활동을 하면서 수익률이 얼마나 되는지 따져보지 않는 투자자는 없을 것입니다. 대상 부동산에 대해서 투자를 할 것인지, 말 것인지를 결정하는 과정에서 있어서 투자 수익률은 아주 중요한 결정요인이 됩니다. 물론 대상 부동산인 상가에 투자행위를 하기 위해서는 그 상가가 속해 있는 상가건물, 주변 환경과 유동인구, 부동산 정책과 지역 발달 가능성, 사회적 변화 요인 등등 검토할 것이 아주 많고 이러한 모든 것들이 수익이라는 금전적 이득으로 가치가 변하게 됩니다.

 

투자자로서 부동산은 미래 가치가 있어야 투자 검토를 하게 되고 이러한 가치의 변화를 살펴보는 것이 '투자 수익률'을 검토하는 과정이 됩니다.

 

미래 가치를 금액으로 환산한 것이 가격입니다. 대상 부동산인 상가 주변에 새로이 GTX나 혹은 지하철역이 생긴다면 유동인구들의 집객 효과에 의해 현재의 상권보다는 미래의 상권이 더 좋아질 가능성이 높습니다. 그러한 장래의 투자 가치가 좋아질 것을 예상한 투자자들이 현재의 시점에서 투자를 하는 것입니다.

 

투자 상가의 입지에 따라서 같은 상가 건물 내에 위치하고 있어도 접근성, 점포구성군, 공실 가능성, 가시성 등의 여러 요건으로 상가의 가치는 유동적이기 때문에 투자 수익률은 층별로 차이가 발생할 수밖에 없습니다. 임의적으로 특정 목적을 가지고 만들어진 수익률은 투자자들을 투자위험에 노출되게 만들기 때문에 수익률에 대한 조사는 객관적이고 합리적인 경로과정을 거쳐야 합니다.

 

투자라고 하는 것이 반드시 수익률만을 보고 투자하는 것은 아닙니다. 간혹 수익률이 일반적인 상식에서 벗어난 투자 행위를 하는 투자자들도 의외로 많습니다. 개개인의 투자 목적이 수익률에 근거한 것이 아니기 때문에 이러한 투자자들은 그러한 투자 접근을 할 수 있지만 일반인이라면 어렵다고 할 수 있습니다.

 

 

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론

상가 투자 수익률의 종류

기본적으로 투하된 자본에 대한 산출의 비율을 의미하는 것을 수익률(rate of return)이라고 합니다. 가장 일반적인 분류는 임대 수익률, 처분 수익률, 기대 수익률, 요구 수익률, 실현 수익률이다. 비율의 의미를 제 하고 임대수익, 처분수익, 기대수익, 요구수익, 실현수익이라고 부르기도 하는데 일반적으로 임대수익은 운영수익(income gain)으로 처분수익은 자본수익(capital gain)으로 부릅니다.

 

 

(1) 임대 수익률

 

임대료는 보증금과 매월 일정액을 받는 월 임료로 이루어집니다.

일반적으로 상업용 부동산의 소유자는 일정한 기간 동안 정해진 임대료를 받고 임차인에게 공간을 독점적으로 사용할 수 있는 임대차 계약을 합니다. 이렇게 계약에 의해 형성된 임대료를 통해 투하된 자본의 비율이 임대 수익률입니다. 보증금은 타 자본을 융통한 저당으로 이해하여 임대 수익률을 계산할 때에는 월 임료로만 계산합니다. 임대차 계약을 하면서 보증금이 낮으면 월 임료는 커지고, 보증금이 높으면 월 임료는 작아지는 경향이 있습니다.

 

 

(2) 처분 수익률

 

부동산을 매도하였을 경우에 발생한 수익률입니다. 일반적으로 자본 수익의 개념으로 이해하는 것이 보통입니다. 실현 수익률이 과거의 개념을 포함하고 있다면 처분 수익률은 미래 시점에 대한 가능성을 검토하는 것입니다.

 

 

(3) 기대 수익률

 

투자자가 투자 행위를 했을 때 투자자로부터 기대되는 예상 수입과 예상 지출을 토대로 계산되는 수익률입니다. 기대 수익률은 사전 수익률 또는 예상 수익률이라고 언급되기도 하지만 가장 일반적인 용어는 기대 수익률입니다. 상업용 부동산에서의 기대 수익률은 상가라는 물리적인 공간의 특성으로 인해 발생할 수 있는 임대 수익에 대한 기대치라고 하겠습니다.

 

기대 수익률은 현실화되지 않은 미래 시점의 예상 금액입니다. 상가 매입자금으로 10억원을 투자하여 1년 동안 1억원의 임대 수익을 예상하였다면 기대 수익률이 10%인 것으로 기대 수익률에 대한 합리적인 분석 접근이 투자자에게 필요합니다.

 

 

(4) 요구 수익률

 

어떤 투자든지 반드시 위험을 수반하게 됩니다. 이러한 위험 비용을 감안하여 투자자 입장에서 최소한으로 받아들일 수 있는 수익률이 요구 수익률입니다. 최악의 경우 얼마를 손에 쥘 수 있는지 투자자가 요구하는 외부 수익률인데 이 수익률을 '기회비용에 따른 대안적 수익률' 이라고 명칭하기도 합니다.

 

기회비용의 관점에서 이해하면 상업용 부동산에 투자하지 않았을 경우 다른 대안 투자 상품에 투자하는 것을 포기하고 투자하는 것이므로 위험이 높을수록 투자자가 원하는 수익률은 높을 수밖에 없어 고위험 고수익(high risk high return)으로 받아들이게 됩니다. 그렇기 때문에 투자자마다 투자 목적과 성향, 주어진 환경 등에 따라서 요구 수익률은 개인마다 다를 수밖에 없다는 것입니다. 특정인에게는 투자 가치가 있는 상업용 부동산이 다른 특정인에게는 기대 투자 가치가 없는 상업용 부동산으로 검토되는 것은 요구 수익률의 차이 때문에 발생하는 것입니다.

 

 

(5) 실현 수익률

 

투자 의사 결정과정에서는 알 수 없고, 과거의 특정시점에서 현재시점에서 매도라는 행위를 통해서만 확인할 수 있는 수익률로 투자를 통해서 실제로 달성되어 회수된 투자 수익률입니다. 처분 수익률과 같이 사용되는 경우가 많지만 시간적 개념으로 볼 때 과거 시점의 의미가 부여된 것이 실현 수익률이 되겠습니다. 상업용 부동산에 3년 전 10억원을 투자하여 보유기간 동안 기대 수익으로 2억원을 받았고, 매도 차익으로 2억원을 확보하였다면 실현수익률은 운영 수익 20%와 처분 수익 20%의 합계가 되는 40%가 되는 것입니다.