상업용 부동산의 이해 1 부동산의 분류와 특성

상업용 부동산

 

금리 상승에 따른 이자 부담, 경기 불확실성 증가 등의 영향으로 2021년을 정점으로 올해 상업용 부동산 거래량은 감소세가 지속되고 있으며, 비수도권을 중심으로 매매가격 하락세가 두드러지는 모습입니다.

 

부동산에 대한 법규나 정책에서 자유롭지 못할 뿐만 아니라 정보의 수급이 원활한 일반 부동산에 대한 투자와는 다르게 개인의 투자 논리에 근거하여 자유로운 사적인 투자 활동으로 평가받는 수익형 부동산에 대한 투자 접근은 본질적으로 다를 수밖에 없는데요. 본 포스트에서는 상업용 부동산에 대한 기초적인 이해를 하고자 합니다.

 

 

 

1. 상업용 부동산의 특성

 1. 부동산의 구분

부동산의 분류는 크게 토지와 건물로 나눌 수 있습니다. 부동산은 부동산의 사용 목적에 따라 새로운 공간을 창조하는 것으로 주어진 토지 위에 특정 목적을 가지고 건축되는 물리적 성격을 갖추고 있습니다.

 

토지는 대지, 택지, 부지, 이행지, 후보지, 획지, 필지, 나지, 건부지, 법지 빈지 등이 있으며 건물은 다가구주택, 다세대주택, 공동주택 등이 있습니다.

 

가장 일반적인 분류는 사용 공간의 목적에 따라 분류하는 것으로 기본적으로 비주거용(nonresidential)과 주거용(residential)으로 단순하게 구분할 수 있으며, 이를 세분하여 상업용 부동산, 주거용 부동산, 산업용 부동산, 특수 목적 부동산으로의 분류가 가능합니다.

 

이 중에서 상업용 부동산을 더 분류하면 매장용 부동산(retail property)과 업무용 부동산(office property)으로 나눌 수 있습니다. 일반적으로 업무용 부동산을 사무실 부동산이라고 하며, 매장용 부동산을 판매 시설로 명칭하고 있으며 상업용 부동산 중에서 상가라고 하는 것은 주로 매장용 부동산인 판매 시설을 언급합니다.

 

 

 

2. 상업용 부동산의 특성

(1) 상업용 부동산의 정의

 

특정 부동산을 보유하고 있는 보유자가 보유하고 있는 부동산 중에서 외부 수익 또는 소득을 발생시킬 수 있는 모든 부동산을 수익형 부동산이라 하며, 그렇지 않은 부동산을 비수익형 부동산이라고 합니다.

 

국내에서는 수익형 부동산이라고 지칭하면 일반적으로 상업용 부동산(commercial property)을 의미하는 것으로서 상업용 부동산은 업무용 빌딩(office building)과 매장용 빌딩(retail building)으로 나누어집니다. 업무용 빌딩은 사무실 전용으로 사용되는 부동산을 의미하며, 매장용 빌딩은 쇼핑센터, 판매시설, 전문점, 할인점 등의 용도로 사용되고 있습니다.

 

결과적으로 수익형 부동산이 상업용 부동산보다 더 큰 의미로 해석이 가능한 것이죠.

 

주거용 부동산이라고 할지라도 외부 수익이 발생하고 있다면 수익형 부동산으로 정의할 수 있습니다. 즉, 아파트라는 주거 단지 전체를 처음부터 임대 수익의 주목적으로 사용하고 있다면 수익형 부동산의 의미를 가지고 있는 것으로 보는 것입니다.

 

미국에서는 임대 수익을 목적으로 한 주거 단지의 경우, 초기 건축물에 대한 기획단계에서부터 관리, 운영, 소유권을 입주자가 가지고 있지 않음으로 상업용 부동산의 의미에 포함하고 있습니다.

 

 

(2) 상업용 부동산의 특성

 

상업용 부동산을 보유하고 있는 보유자가 수익을 얻는 방법은 크게 3가지가 있습니다.

 

첫째는 본인이 직접 부동산을 사용 및 이용함으로써 발생하는 사용 혹은 사업 수익이 있으며 둘째는 타인에게 부동산 사용권(임대)을 특정 기간 동안 이전함으로써 발생하는 임대료를 통한 임대 수익이 있습니다. 셋째는 부동산에 대한 소유권을 이전함으로써 발행하는 매도 차익을 통한 처분 수익이 있습니다.

 

1. 직접 사용함으로써 수익을 얻는 방법

점포 사업은 사업자의 사업 능력이 중요하게 작용합니다. 임대 수익이 목적이 되겠지만 특정 상황이 발생하면 상가투자자들은 직접 점포사업을 경영하여 사업수익을 얻고자 하는 목적도 있습니다. 이러한 경우 임대료를 통한 임대 수익을 포기하므로 사업을 통하여 그 이상의 수익을 만들어내야 하는 것입니다.

 

사업을 통한 수익 자체가 임대를 통한 수익보다 적은 경우가 발생한다고 하면 점포 사업을 포기하고 임대 수익을 통하여 부가가치를 극대화해야 합니다. 또한 특정 점포 사업에 대한 노하우가 있다면 임대 수익을 포기하는 것이 더 수익을 극대화하는 방법입니다.

 

 

2.  사용권 이전을 통하여 수익을 얻는 방법

상가라고 하는 부동산은 점포 사업을 위한 물리적 공간입니다. 점포 사업은 불특정 다수에게 특정된 상품, 서비스, 문화, 용역 등을 판매함으로써 부가가치를 창출하는 사업입니다.

 

이러한 점포 사업을 위해 공간을 필요로 하는 사업자들에게 일정 기간 동안 정해진 사용료를 정기적으로 받는 것이 바로 임대차 계약입니다. 임대 수익은 임대인과 임차인 간의 비정형화 된 계약 관계에 의하여 정하여지는 것이므로 이를 계약 임대료(contract rent)라고 합니다.

 

임차인은 특정 상황이 발생하면 임대차 계약을 파기하는 경우도 있으며, 혹은 임대료를 지불할 능력이 없는 경우가 있습니다. 따라서 상가 투자를 하는 투자자들은 특정된 계약 임대료보다는 시장 임대료에 대한 분석을 더 중점적으로 검토해야 합니다. 시장 임대료는 임대 수익의 기준이 되는 것이며, 타당성 분석의 기초가 되기 때문입니다.

 

상가는 단독으로 있는 경우도 있지만 대개는 다수의 상가들이 모여서 상업 시설들로만 구성된 하나의 지역지구를 만들어 내는 경우가 일반적인데 이를 상업지역 혹은 상업지구라고 명칭 합니다. 임대 가격은 임대인과 임차인의 개별 적인 협상에 따른 것이 아니라 공간 시장 혹은 임대 시장에서 받을 수 있는 임대료인 것입니다. 이를 시장 임대료(market rent)라고 합니다. 따라서 계약 임대료는 시장 임대료보다 높을 수도 낮을 수도 있는 것이죠.

 

임대인과 임차인의 협상은 비공개적으로 이루어지기 때문에 시장 임대료와 계약 임대료는 차이가 발생할 수밖에 없습니다. 상업 지역지구는 하나의 지리적 특성을 보이기도 하지만 지역 자체가 다수의 지리적 특성들로 재구분이 되는 경우도 있어 이러한 지리적 특성에 따라 각각의 형성된 임대 가격이 있습니다.

 

 

3 매도 차익으로 수익을 얻는 방법

간혹 직접 매수인을 수배하여 매도하는 경우도 있지만 일반적으로 상가를 매도하고자 하면 특정 지역의 중개업소를 통하여 중개 물건으로 처리되어집니다. 상업용 부동산은 수익형 부동산이므로 매매를 통한 소유권 이전 시 수익률에 대한 검토를 기본적으로 할 수밖에 없습니다.

 

상업지역은 몇 개의 특정된 지리적 구역으로 나누어지므로 특정 지역의 중개업소를 통한 매물 상가들의 시장 임대료를 기준으로 한 임대 수익률을 검토하여야 하는 것이죠.

 

상가의 매도, 매수 거래는 주거용 부동산과 비교하였을 경우 현저하게 낮습니다. 조사되어진 임대 수익률에 맞추어 상가의 매도 가격을 정하게 되는 것이 일반적인데 매도인이 받고 싶은 가격이 있다 해도 매수인의 입장에서 수익률의 확보가 어려운 상업용 부동산은 거래가 일어날 확률이 적습니다.

 

이는 양질의 상가는 시장에 매물로 나오는 경우가 거의 없기 때문입니다. 주택의 경우는 급매물이라 하여서 평균 매매 가격보다 낮은 가격으로 중개업소에 매물로 나오지만 상가의 경우는 급매물이라고 하면 평균 임대 수익률보다 1%~2% 높은 수익률을 보여주는 상가를 급매물로 처리하여 매매시장에서 거래가 발생하게 됩니다.