상가 투자의 가치와 수익률, 위험의 관계

부동산의 투자 가치와 수익률

 

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론

투자 가치, 수익률, 위험의 관계

부동산 투자 결정을 하려는 투자자는 대상 부동산이 얼마의 투자 가치를 가지는지 투자에 따른 향후 투자 비용이 어느 정도 되는지를 현재의 시장 가치와 비교하게 됩니다. 이러한 비교 과정에서 미래의 예측할 수 없는 불확실성이 대두되어 투자 시점에서부터 정확한 현금 흐름을 예측하기 어렵습니다. 예상한 결과에서 벗어날 가능성이 높을수록 위험률이 높다는 것입니다.

 

부동산 투자에서 대부분의 의사결정은 반복되는 경우가 거의 없습니다. 본질적으로 불확실성은 주관적인 것이며, 미래의 사상(市像)과 평가도 투자자 개인에 따라 달라질 수밖에 없습니다. 대부분이 1회성이기 때문에 불확실성을 확실성으로 전환시킬 수 있는 방법이 거의 없다는 것입니다.

 

반복 투자를 한다고 해도 시장 환경, 입지와 가격, 상권규모, 동선의 차이, 시장 참여자들의 이질성, 투자 타이밍 등의 차이로 인해 1회성 성격의 투자 행위가 되는 것입니다.

 

 

 

 투자 가치와 시장 가치

개인적인 니즈에 따라서 차이가 발생하는 주관적인 가치를 투자 가치라고 합니다. 요구 수익률의 차이에서 주관적 차이가 발생하는 것으로 위험이 클수록 요구 수익률도 커지고, 대상 부동산에 대한 위험이 높을수록 투자가치는 하락하게 됩니다.

 

시장 가치는 공정한 매매를 할 수 있는 모든 조건이 이루어져 있는 공개경쟁 시장에서 계약의 가능성이 가장 많은 객관적 가치입니다.

 

투자 가치(주관적) ≥ 시장 가치(객관적) → 투자 선택

투자 가치(주관적) < 시장 가치(객관적) → 투자 보류

 

 

 

 

 위험 (risk)

투자자가 투자 목적으로 '어떠한 자산을 선택하여 투자 결정을 할 것인가' 하는 문제는 대상 투자 자산으로부터 발생하는 기대 수익률에 기인하는 것이라고 말할 수 있습니다.

 

투자 손실의 가능성이 있음을 언급하는 것을 투자 위험이라 하는데 이것은 불확실성으로 인해 발생하는 것으로 투자 수익률과 상관관계를 가지고 있습니다. 위험은 선택할 수 있는 몇 가지 방안에 대해서 의사 결정권자에게 확률적으로 알려져 있는 복수의 결과에 대응하는 것입니다.

 

정기 예금, 공채, 회사채, 약속 어음, 담보 사채, 무담보 사채 등의 이자율이 각각 다른 것은 이러한 상관관계에서 발생하는 것이며 주식시장, 채권시장, 부동산시장 등으로 많은 부동자금이 시장 환경, 사회 및 경제 환경에 따라 이동하는 것 또한 위험과 수익률의 상관관계`에서 그 원인을 찾을 수 있습니다.

 

기대 수익률 = 무 위험률 + 위험 할증률

 

상가 투자 시 대상 부동산을 찾는 과정에서 지리적 요인과 상품 종류, 투자 타이밍뿐만 아니라 임차 업종 등에 따라서 위험 요인이 다르고, 그에 따른 위험 할증률이 다르기 때문에 기대 수익률은 차이가 발생합니다.

 

 

 

 무 위험률 (risk-free rate)

무 위험률은 일반적으로 정부가 보증하고 있는 국채의 실질 이자율과 같이 미래 시점의 기대 수익이 확실한 경우의 수익률입니다.

 

투자자가 어떤 위험도를 감수하지 않고 안전하게 투자할 수 있는 자산에 대한 이자율을 나타내는데 이는 순수하게 시간가치에 대한 대가이며, 화폐의 공급과 수요, 저축률과 투자율, 국가 신용도 등 일반 경제 상황과 밀접한 관련을 갖고 있습니다.

 

무 위험률은 시장 조건, 경제 상황 및 중앙은행의 통화 정책에 따라 변동할 수 있습니다. 예를 들어, 경기 침체 기간 동안 중앙은행이 금리를 인하하여 경기를 부양하려고 할 때, 무 위험률은 하락할 수 있습니다.

 

반면에 경기 회복 기간에는 중앙은행이 금리를 인상하여 물가 안정화를 위해 노력할 수 있으며, 이로 인해 무 위험률이 상승할 수 있습니다. 무위험율이 커지면 기대 수익률 전체를 상향 이동시키며, 그 반대는 하향 이동하게 됩니다.

 

무 위험률은 투자자가 자산을 가치 평가하고 투자 결정을 내릴 때 중요한 지표로 활용됩니다. 즉, 투자자는 무 위험률을 기준으로 기대 수익률과 위험을 비교하여 투자의 적정성을 판단합니다. 무 위험률은 자산 배분, 자산 가치 평가 및 투자 전략 수립 등 다양한 금융 분야에서 중요한 역할을 합니다.

 

 

 

 위험 할증률

투자자가 투자하는 자산의 위험성을 고려하여 요구되는, 증가하는 위험에 대한 대가를 위험 할증률이라 합니다. 위험은 시장 위험과 투자자 개인들이 가지고 있는 개별 위험을 포함하고 있습니다.

 

투자가 더 큰 위험을 내포하고 있다면, 투자자에게 요구되는 이자율이 더 높아질 것입니다. 높은 위험을 감수할 경우 더 높은 수익을 얻을 수 있지만, 그만큼 더 높은 위험할증률이 적용됩니다.

 

이러한 투자자의 개별적인 위험 혐오도는 시장의 무 위험률과는 관련이 없고, 위험 할증률과 관계가 있습니다. 혐오도가 클수록 기울기는 커지며, 혐오도가 작을수록 기울기는 완만해집니다.

 

 

 

 위험 조정률

위험에 대한 대가로서 할증률이 감안된 투자자들의 개별 요구 수익률을 위험 조정률(risk-adjusted rate)이라 합니다. 위험조정률은 투자자가 특정 자산을 보유함으로 전체 포트폴리오에 미치는 위험의 정도를 나타내는 지표입니다. 일반적으로 투자자들은 다양한 자산을 보유하여 포트폴리오의 위험을 분산시키고자 합니다.

 

이때 각 자산의 위험조정률은 해당 자산이 포트폴리오에 미치는 영향을 측정합니다. 높은 위험조정률을 가진 자산은 포트폴리오의 전체 위험을 더 높일 수 있으며, 투자자는 이러한 위험을 고려하여 포트폴리오를 조정하게 됩니다.

 

만약에 인플레이션 없다고 가정하면 다음과 같이 정리될 수 있습니다. 따라서 무위험률과 위험할증률을 합한 것을 위험조정률이라고 할 수 있는 것입니다.

 

요구 수익률 = 무 위험률 + 위험 할증률

 

인플레이션을 감안한다면 투자자의 요구 수익률은 다음과 같이 된다. 이러한 경우의 위험 조정률은 무 위험률과 위험할증률 그리고 인플레이션에 대한 할증률을 합한 것이 됩니다.

 

요구 수익률 =

무 위험률+위험 할증률+인플레이션에 대한 할증률

 

위험이 클수록 요구수익률이 커지는데 장래 기대되는 수익이 있을 때 위험이 크다면 부동산 가치가 하락함을 알 수 있습니다.

위험 증가 → 요구 수익률 증가 → 투자 가치 하락 → 수요 감소 → 시장 가치 하락 기대 수익률 증가 → 균형

 

위험요인이 없어서 투자자들의 요구 수익에 변화가 없는 상황에서 시장 환경이 호경기로 진입한다면 다음과 같이 균형을 이루게 됩니다.

기대 수익 증가 → 투자 가치 증가 → 수요 증가 → 시장 가치 상승 → 기대 수익률 하락 균형

 

 

 

 위험할증률과 위험조정률의 관계

위험할증률과 위험조정률은 투자의 위험성과 관련된 지표이지만, 서로 다른 개념입니다. 위험할증률은 특정 자산의 위험성을 판단하는데 사용되며, 높은 위험을 내포하는 자산일수록 더 높은 위험할증률이 요구됩니다. 반면에 위험조정률은 포트폴리오의 전체적인 위험을 분석하는 데 사용되며, 포트폴리오 내 각 자산의 상대적인 위험 수준을 나타냅니다.