상가 투자의 가치와 수익률, 위험의 형태

시장은 수요와 공급을 통해 형성됩니다.

 

가치와 가격에 따르는 부동산 상가 투자 이론

부동산 투자 위험의 형태

(1) 사업상의 위험(Business Risk)

부동산 투자 사업 자체에서 발생하는 위험을 사업상의 위험이라 하며 시장위험(market risk), 운영위험(operational risk), 지리적 위험(locational risk)으로 구분합니다.

 

시장은 수요와 공급을 통해 형성됩니다. 시장 위험은 수요·공급 분석을 잘못하여 발생하는 위험입니다. 상업용 부동산 시장에 대한 지역적 수요와 공급 예측이 잘못되어 과잉공급이 되는 경우에 시장 임대료는 하락하고, 공실 발생 가능성이 높아집니다.

 

상업용 부동산의 운영으로부터 발생하는 위험으로 임차인의 임대료 지연, 공실, 관리의 미비, 과다한 영업경비 등으로 운영 수익에 부정적인 영향을 주는 것을 운영 위험이라 합니다.

 

지리적 위험은 부동산의 특성 중 고정성 (부동성) 때문에 발생하는 위험으로 인근지역에 대단위 집객 시설을 갖춘 상업시설이 들어옴으로 유동인구들의 동선 혹은 상권의 변화가 발생하거나 도로의 신설 등으로 투자시점에 갖추고 있던 입지적 우위 등이 없어지는 위험을 뜻합니다.

 

 

(2) 금융적 위험

타인의 자본을 이용한 투자의 경우, 원금과 이자에 대한 비용이 발생합니다. 상업용 부동산 투자로 인해 기간 중에 발생하는 운영 수익이 이러한 원금과 이자에 대한 비용을 충당할 수 없을 때 발생하는 위험이 금융적 위험입니다.

 

 

(3) 법적위험

부동산에 대한 소유권, 정책, 지역지구제, 상가임대차 보호법, 부동산 세법, 임대료에 대한 법령 등의 규제 강화 혹은 완화에 따라 시장 환경이 변하는 것에 여러 법적인 환경의 영향으로부터 상업용 부동산과 관련이 있는 위험을 의미합니다.

 

 

(4) 환금성 위험

환금성 위험은 부동산 상품이 갖는 본질적 위험이라고 할 수 있습니다. 시장에서의 거래가 발생하지 않을 가능성이 높아짐에 따라서 발생하는 위험으로 상업용 부동산에 있어서 투자 수익률의 일정 부분이 확보되지 않을 때 발생하게 됩니다.

 

 

(5) 인플레이션 위험

화폐가치가 떨어지고 물가가 상승하는 것을 인플레이션이라고 합니다. 인플레이션이 과도하게 이루어지면 금융비용에 대한 금리 부담이 커지는데 이러한 위험을 인플레이션 위험이라고 합니다.

 

원금의 실질적 가치가 하락하는 것을 방지하기 위해 대출기관에서는 변동 이자율로 대출하는 것이 일반적이기 때문에 부동산 투자자로서 금리 부담이 증가하게 되는 것입니다.

 

이러한 인플레이션이 발생하게 되면 투자자는 요구 수익률의 상승으로 인해 임차인에게 임대료 증액을 요청하게 되지만 시점의 불일치와 경기의 불확실성으로 인한 임차인의 증액 거부로 위험에 빠지게 되는 것입니다.

 

 

 

Fisher 효과

- 요구수익률에 예상되는 인플레이션이 반영되는 것으로 경제학자 Irving Fisher에 의해 제기되었습니다. 일반적으로 금리는 인플레이션에 따라 조정됩니다. 즉, 인플레이션이 오르면 금리도 상승하고, 인플레이션이 하락하면 금리도 하락하는 경향이 있습니다. 명목 금리는 투자자들이 실제로 지불하는 이자율을 나타내며, 실질 금리는 인플레이션을 고려하여 조정된 금리를 말합니다. 따라서 Fisher 효과는 실질 금리와 명목 금리의 차이에 주목합니다.

 

 

 

 

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론

위험과 수익의 측정

투자에서 위험은 투자에 따른 현금 흐름의 불확실성 때문에 발생하는 것입니다. 불확실성은 처음에 기대했던 수익과 실현된 수익과의 차이입니다. 위험분석은 통계적인 기법으로 측정하며, 소득의 기대치를 사용하여 수익성을 나타내는 지표로 삼고, 위험을 나타내는 지표로는 표준편차를 사용합니다.

 

(1) 수익의 기대치

미래에 발생하는 현금흐름(cash flow)을 정확히 예측하여 계산한다는 것은 현실적으로 상당히 어려운 일입니다. 그래서 미래의 현금수지는 확률적으로 계산할 수밖에 없습니다.

 

투자에 따라 발생할 수 있는 사상(event)에 각각의 확률을 부과하고 이것을 가중 평균하여 현금수지의 기대치를 계산하고, 각 사상이 기대치에서 벗어나는 정도를 계산하여 위험을 측정하는 것입니다. 각 사상이 발생할 수 있는 확률은 유사 부동산에 대한 시장 자료 분석으로부터 도출됩니다.

 

투자에 따른 기대소득 추정

사상 (event)	순 영업소득	확률
1	9,000만원	10%
2	10,000만원	80%
3	11,000만원	10%

 

상가 투자 시, 순영업소득의 크기와 발생할 확률이 있다고 가정하면, 위 표를 토대로 투자에 따른 순영 업소득의 기대치는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

E(NOI)
= (9,000 x 0.1) + (10,000 x 0.8) + (11,000 x 0.1)
= 900 + 8,000 + 1,100
= 10,000 만원

 

 

(2) 위험의 측정

위험은 기대소득과 실현소득의 차이에서 발생하는 것으로 분산은 표준편차의 제곱이 됩니다. 표준편차는 투자의 위험성을 나타내는 지표로서 사용되며 위험은 다음과 같이 계산됩니다.

 

부동산 위험의 계산 방법 공식

 

 

이처럼 계산하면 상가 투자에 대한 순 영업소득의 기대치는 1억 원이며, 표준편차는 447.2만 원입니다. 따라서 두 개의 투자 기대치가 같다면 표준편차가 적은 쪽이 위험이 적으므로 투자 대상이 되고, 표준편차가 같다면 기대치가 높은 쪽이 수익이 크므로 투자 대상이 될 것입니다.

 

두 개의 투자 대상 중에서 기대치가 같으면 위험이 적은 자산에, 위험이 같으면 기대치가 큰 자산에 투자하는 것입니다. 이를 평균 - 분산 결정법이라고 합니다.

 

그러나 경우에 따라 이러한 평균 - 분산법으로 선택하기 곤란한 경우가 발생하는데요. 예를 들어 투자 대안 A가 B보다 기대치가 크고, 표준편차도 큰 경우가 그렇습니다. 이때 어떤 선택을 할 것인가는 결국 투자자가 위험을 감수하는 정도와 추가 소득에 대한 추가 위험의 정도에 달려있다고 봐야 합니다.