상업용 부동산의 시장 분석 3 효율적 시장의 유형

효율적 시장의 유형

 

상업용 부동산의 시장 분석

(1) 효율성의 개념

일반 재화의 가격 변동에 따른 수요의 변화는 가격이 올라가면 수요가 줄어들고, 가격을 내리면 수요가 많아지는 것입니다. 그러나 부동산에서는 종종 정반대의 경우가 발생하게 됩니다.

 

가격이 올라가면 수요가 줄어드는 것이 아니라 늘어나고, 가격이 하락하면 수요가 급감하게 되는 것을 말하는데 더군다나 시장 환경의 변화는 특별한 것이 없는데도 부동산 가격은 급등과 급락을 반복하는 경우가 빈번히 발생합니다.

 

가격은 부동산의 가치와 오차의 합입니다. 부동산 시장에서 새로운 정보가 가치에 반영되는 것을 시장의 효율성(market efficiency)이라 하는 것입니다. 부동산 투자에 성공하기 위해서는 남보다 한 발 앞선 정보를 얻어야 하고, 그 정보의 사실 여부를 검토한 뒤 목적 부동산의 가격에 정보의 가치가 반영되기 전에 취득해야 합니다.

 

 

 

상업용 부동산의 시장 분석

(2) 효율적 시장의 유형

효율적 시장을 크게 3가지로 분류합니다. 정보가 가치에 어떻게 반영되는가에 따라 약성 효율적 시장, 준강성 효율적 시장, 강성 효율적 시장으로 구분하고 있습니다.

 

약성 효율적 시장 (weak efficient market)

약성 효율적 시장은 가치에 대한 과거의 역사적 자료(historical data)를 분석할지라도 투자자가 투자할 때 정상 이상의 이익을 얻을 수 없다는 것인데요, 예를 들어 경기의 흐름에 따라 부동산 시장이 일정 기간을 주기로 순환적 운동(cyclical movement)을 한다는 결과를 과거의 자료로 분석하여 알았다면 대부분의 투자자는 자료를 토대로 투자 행동을 할 것입니다.

 

예를 들어 주식시장에서 과거의 기술적 분석(technical analysis)에 의해서 분석된 지표를 가지고 투자하는 경우가 많습니다. 그러나 시장참여자들이 이러한 지표를 가지고 다 같이 투자하므로 이러한 투자자들의 집단적 행위는 이미 시장 가치에 반영이 되어 버렸다는 것입니다. 초과 이윤을 획득할 수 없다는 것이 약성 효율적 시장입니다.

 

시장 참여자들이 기술적 분석을 하고 있다는 것을 전제로 하는 약성 효율적 시장은 어떤 투자자가 기술적 분석 없이 정상적인 이익 이상을 얻었다면 이는 다른 정보를 이용하여서 투자했거나 시장이 효율적이지 못했다고 봐야 하는 것입니다.

 

 

준 강성 효율적 시장 (semi-strong efficient market)

준 강성 효율적 시장은 약성 효율적 시장을 포함한 의미로 과거의 정보뿐만 아니라 현재의 정보가 시장에 공급이 되는 즉시 시장 가치에 반영되어 어떤 투자자라도 공식적인 정보를 기초로 한 이익을 얻을 수 없는 것을 의미합니다.

 

예를 들어 특정 상가 지역에 신규로 GTX, 혹은 전철역이 들어선다는 정책이나 보도 자료가 나왔다면 일반 투자자가 그 정보를 이용하여 상가를 매입한다고 하더라도 결코 정상 이상의 이익을 얻을 수 없다는 것입니다. 이유는 이러한 정보가 공개되는 순간 이미 가격에 가치가 반영되기 때문입니다.

 

즉, 매입자(투자자)뿐만 아니라 소유자도 정보를 모두 알기 때문에 대상 부동산의 가치에 준하거나, 아니면 그 이상의 해당하는 가격을 지불하지 않으면 거래가 성사되지 않기 때문입니다. 혹 어떤 투자자가 비슷한 사례에서 상가를 매입해 상당한 투자 이익을 얻었다고 말할 수도 있지만, 이는 공개된 것 이상의 고급 정보를 입수했거나 GTX, 혹은 전철역이 새로 생긴다는 사실을 먼저 알았기 때문이지 공개된 정보만으로 이익을 얻은 것이 아니라는 것입니다.

 

 

강성 효율적 시장(strong efficient market)

강성 효율적 시장은 이미 모든 정보가 가치에 반영되어 있는 시장으로 어떤 투자자도 공개된 또는 비공개된 그 어떤 정보를 가지고도 초과 이익을 얻을 수 없다는 논리입니다. 강성 효율적 시장은 완전 경쟁시장의 가정에 부합되는 시장으로서 모든 정보는 비용이 없으며 공개됐다는 가정에서 시작합니다. 이런 시장에서는 아무리 발 빠른 투자자라도 초과 이윤은 불가능합니다.

 

준 강성 효율적 시장에서는 비공개된 정보가 정상적인 수익 이상의 수익을 가져다주기 때문에 투자 수익을 극대화하려면 시장에 공개되기 전의 고급 정보를 먼저 선취하는 것이 무엇보다도 중요합니다. 부동산 투자를 하는 투자자들의 입장에서는 정보의 중요성을 잘 인지하고 있어야 합니다.

 

약성 효율적 시장이 존재하지 않을 수도 있고 준 강성 효율적 시장까지 존재하는 것도 가능합니다. 일반적으로 부동산 시장에서는 준 강성 효율적 시장까지 존재한다고 봅니다. 부동산 시장에서 어떤 효율적 시장이 존재하는가 하는 문제는 각각의 나라마다 다르게 나타날 수 있으며 그 정도도 다를 수 있습니다.

 

 

 

상업용 부동산의 시장 분석

(3) 효율성과 균형

할당적 효율성의 개념(allocation ally efficient)

 

할당(배분)적 효율성을 이해하기 위해서 자본시장(capital market)의 가격 구조를 알아야 합니다. 자금에 대한 기회비용(opportunity cost)이라 볼 수 있으며, 자본 시장에서의 이자율은 수요와 공급으로 결정되는 자본에 대한 가격입니다.

 

수요와 공급의 법칙에 의해 자금에 대한 수요가 증대하면 이자율은 상승합니다. 이자율이 상승하면 부동산 투자자들의 요구 수익률도 그만큼 커지게 됩니다. 부동산 투자자들은 최소한의 이자율만큼의 이익을 얻을 수 있기 때문에 투자하는 자금에 해당하는 기회비용을 요구하게 됩니다.

 

투자는 반드시 위험이 수반되기 때문에 투자자는 다른 안전한 투자 방법에서 얻을 수 있는 수익률과 위험을 감안한 할증 수익률까지 더해 투자 수익률을 요구하게 됩니다. 이때 비로소 효율적으로 할당되었다고 하는 것입니다. 즉, 매도자가 얻을 수 있는 이자율과 투자자가 얻을 수 있는 수익률이 상호 간에 위험을 감안하여 합리적으로 배분되었다는 의미입니다.

 

예를 들어 상가 투자 시 상가 투자가 아닌 다른 투자를 선택하는 것보다 임대료에 의한 임대 수익률이 더 높다면 투자하고자 하는 사람들이 더 많아질 것입니다. 이러한 현상은 기타 조건이 같다면 상가의 매매 가격을 더 높이게 되고 매매 가격의 상승은 다시 임대료에 의한 임대 수익률을 낮추는 효과가 있습니다.

 

임대 수익률과 다른 투자를 하였을 때의 수익률은 시간이 지남에 따라서 같은 수준에서 균형을 이루게 됩니다. 결국 시장에서 결정되는 균형 수익률보다 낮은 수익률을 보고 투자하는 경우에는 큰 손실을 볼 수밖에 없는 것입니다.

 

 

정보와 효율성

불완전 경쟁 시장도 할당 효율적 시장이 되기 때문에 할당 효율적 시장이 마치 완전 경쟁시장만을 의미하는 것은 아닙니다. 불완전 경쟁 시장도 초과 이익을 얻기 위한 과정에서 발생하는 비용이 초과 수익과 같거나 작다면 할당 효율적 시장이 될 수 있다는 것입니다.

 

불완전 경쟁 시장에서는 초과 수익이 발생할 수 있습니다. 모든 시장 참여자에게 완전 경쟁 시장에서의 정보는 완전하다고 가정하여 정보비용이 발생하지 않지만 부동산 시장은 불완전한 것이기 때문에 정보의 비용이 시장 참여자들 관계에서 발생하게 됩니다.

 

부동산 시장에서의 정보가 불완전하기 때문에 공인중개사들이 부동산 거래의 중심에서 거래 성사를 하는 것입니다. 일반 투자자보다 더 싼 값으로 정보를 선취하여 투자하는 시장이 있다면 정상적인 투자자들보다 더 높은 투자 수익을 올릴 수 있기 때문에 이는 할당 효율적 시장이 될 수 없습니다.

 

그러나 정보의 질과 양, 취득 시기 등이 서로 다를지라도 투자자들에게 공개되는 초과 수익과 정보비용이 일치한다면 할당 효율적이라고 볼 수 있습니다. 특정 투자자가 정보의 독점을 위해 지불하는 비용이 다른 모든 투자자에게도 같은 비용이 발생한다고 하면 할당 효율적 시장이라고 할 수 있는 것입니다.

 

특정 투자자가 초과 이익을 얻을 수 있는 것은 상가 투자에 있어서 시장이 불완전하고 독점 때문에 발생한다기보다 배분이 효율적이지 못했기 때문입니다. 배분이 효율적이지 못하기 때문에 투기도 발생하는 것입니다. 결국 소수의 사람이 기회비용보다 적은 비용으로 투자가 가능하고 정보를 독점할 수 있다면 초과 이익을 얻는 것은 당연합니다.