상업용 부동산의 시장 분석 1 수요와 공급

상업용 부동산 수요와 공급

 

 

 

상업용 부동산 시장의 특성

시장(market)은 수요(demand)와 공급(supply)의 접점에서 형성됩니다. 어떤 사회에서도 특정 개인이 원하는 모든 재화를 가질 수도 없고 사회에서 필요로 하는 모든 재화를 공급할 수도 없습니다.

 

시장은 상품의 종류와 성격, 특성과 개념에 따라 다양하게 분류되고 정의되며 부족한 자원을 어떤 식으로 효율적으로 생산하고 개발하며 이용하여 관리하는가에 관심이 집중될 수밖에 없습니다. 이런 모든 것들이 시장이라는 시스템에서 관리되고 형성됩니다. 이에 부동산과 관련된 시장 중에서도 상업용 부동산과 관련하여 이해해 보고자 합니다.

 

부동산 시장이란 질과 양, 위치 등 기타 여러 가지 면에서 유사한 부동산에 대해 그 가격이 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역(geographical area)이라고 정의됩니다. 따라서 구체적 시장(concrete market)과 추상적 시장(abstract market)으로 분류합니다.

 

구체적 시장은 지리적 특성에 따른 시장을 살펴보는 것이라면, 추상적 시장은 부동산 시장의 과열과 냉각을 거치면서 가격의 변동이 나타남에 따라 발생하는 경제적 관점에서 살펴보는 것입니다.

 

 

 

수요와 공급 조절의 어려움

부동산 상품과 타 상품과의 본질적인 차이는 수요와 공급이 같이 움직여서 시장 가격이 형성되지 않는 것입니다. 수급 조절이 어렵다는 것인데요. 수요가 많은 시장 환경이 조성된다고 해도 공급을 인위적으로 증가시키기 어려우며, 반대로 공급이 많은 시장 환경이 조성되어도 수요가 증가하지 않는다는 것입니다.

 

이러한 시장 특성에 따라 단기적으로 가격의 왜곡(price distortion)이 발생합니다. 당장 매매가 이뤄질 것이 아니라면 보유하고 있는 부동산의 가격이 오른다고 해서 좋아할 것도 실망할 것도 없다는 것입니다.

 

 

국지적 시장으로 형성

상업용 부동산은 특정 지역의 구역 안에 유사한 업종끼리 모여서 점포 사업이 이뤄지고 있는데 부동산 상품의 특성에 따라 유사한 부동산끼리 모여 있는 지리적 구역이 있습니다.

 

특히 부동산 시장은 공간에서의 지리적 위치와 밀접한 관계를 맺고 있어 몇몇 부분 시장(sub market)으로 나눠지고 상업용 부동산의 용도와 규모, 동선의 형태에 따라 더 세분되어 더 작은 부분 시장으로 나눠집니다. 이렇듯 시장이 나누어지는 것을 시장의 분화(market segmentation)라고 하며 상권의 분리로 이해합니다.

 

시장의 분화로 인해 부분 시장별로 시장의 불균형(market disequilibrium)이 발생하기도 하는데요. 중심상업지 상가의 경우, 역에서의 거리에 따라 역세권과 비역세권으로 나뉘고, 판매 시설이 집중된 상점가와 비판매시설이 집중된 상가로 분리됩니다. 즉, 부분 시장별로 임대료, 공실률 등의 차이가 발생하는 것입니다.

 

 

불완전한 시장

부동산은 일반 재화에 비하여 단위 면적당 고가품이라는 특성이 있어 시장의 참여자가 쉽게 접근할 수 있는 상품이 아닙니다.

 

시장은 불특정 다수의 참여자가 있을 때 수요와 공급에 있어 완전경쟁시장에 가깝게 됩니다만 상업용 부동산의 수요자는 제한적일 수밖에 없어 시장 자체가 불완전하며, 실제로 매입 의사(willing to buy)와 지급 능력(ability to pay)이 있어야 진정한 수요자가 됩니다.

 

상업용 부동산의 수요가 있어도 내구성으로 인해 쉽게 공급할 수 없고 공급이 이루어지면 수요가 없을지라도 공급량 자체가 줄어들지도 않습니다. 이러한 원인으로 인해 상가의 가치는 늘 가변적으로 움직일 수밖에 없는 것입니다.

 

부동산 시장 자체가 위치적 고가성, 고정성, 내구성 등으로 시장의 자유 조절 기능이 작동하기 힘들며, 시장 자체를 불완전하게 만듭니다. 그러하여 특정 지역별로 수요와 공급에 있어서 차이가 발생하며, 지역에 따라 상업용 부동산의 공급초과 혹은 공급 부족, 수요 초과와 수요 부족 현상이 발생하게 되는데 원인은 부동산의 고정성이란 특성으로 해석할 수 있습니다.

 

 

비공개 시장

부동산은 여러 가지 법적인 제한 요인들이 있지만 일반 주거용 부동산에 비해 상가와 관련된 법규는 더 제한적이고 관련된 자료들은 정보가 공개된 것도 아닙니다. 이러한 요인들로 인해 상가와 관련된 투자 행위는 늘 어렵다는 인식이 있었습니다.

 

공개 시장의 기능을 갖춘 것이 아니라 비공개적 시장의 형태를 가지고 있다는 것입니다. 이러한 시장의 형태로 체계적인 접근 논리를 연구하여 정립된 이론은 없다고 보일 뿐만 아니라 정책 기관의 입장에서도 상가 투자는 사(私)적인 투자 행위로 판단하기 때문에 개인의 의사에 의해 취득, 보유, 양도의 각 단계에 있어 비교적 비공개적인 투자 형태로 이루어지고 있습니다.

 

또한 특정 지역에서의 투자 논리가 다른 지역에서는 맞지 않는 경우가 많아 각각의 개별적인 투자 이론을 가지고 접근할 수밖에 없습니다. 이에 상가 가격이 왜곡되고 시장의 조절 기능에 의하여 움직이는 것이 아닌 개인의 목적과 취향, 자금과 선호도에 따라서 개별적인 수급으로 이뤄지고 있습니다.

 

 

금리와 실물 경기의 영향

부동산은 고가품이기 때문에 어느 정도의 금융 자본을 이용할 수밖에 없고, 특히 수익률의 극대화란 투자 목적을 이루기 위한 수익형 부동산의 특성으로 인해 지렛대 효과(leverage effect)가 클 수밖에 없습니다.

 

모든 부동산 시장은 자본 시장의 한 축인 금융 시스템과 밀접한 관계를 맺고 있지만, 상가는 보다 강한 영향을 받습니다. 따라서 금융비용(financing cost)의 증감에 따라 투자 수익률에 민감한 반응을 보일 수밖에 없습니다.

 

금리가 상승하면 수익률이 줄어 부정적인 효과가 발생하지만, 경기의 영향을 받아서 소득이 증가하면 긍정적 요인이 되는 경우도 있습니다. 마찬가지로 금리가 내리면 수익률에 긍정적 요인이 되는 것이 일반적이지만, 경기의 영향을 받아서 소득이 감소하면 금리가 내리더라도 부정적 요인이 될 수도 있습니다.

 

 

거래의 은밀성

대부분의 경우, 공인 중개사가 거래 과정에 개입하여 이뤄지지만 상가의 경우는 매도자와 매수자 간의 개별적인 거래와 더불어 다른 유통경로를 통하여 거래가 이뤄지고 있습니다.

 

일반 부동산보다 상업용 부동산의 거래는 더 사적인 경향이 강하고 시장의 수요자와 공급자 간의 거래 가격이 개별적으로 움직이는 경우가 많기 때문에 부동산 개발업자, 중개사, 금융업자, 기타 각기 다른 포지션을 취하고 있는 기타 부동산 종사자와의 긴밀한 접촉이 정보의 취득에 도움이 됩니다.