상업용 부동산의 이해 2 상가의 정의와 특성

상업용 부동산

 

상업용 부동산 상가의 정의와 특성

 

1) 상가의 정의 

 

상가를 상업적 공간을 총칭하는 의미는 상업용 부동산(commercial property)이 되며 물리적인 개별적 공간으로 보았을 때는 상점(shop, store)의 개념입니다. 상업용 부동산(commercial property) 중에서 매장용(retail)으로 사용되는 부동산으로서 백화점, 할인점, 쇼핑몰 등과 같이 제품을 판매하는 대형 마트, 의류, 생활용품, 잡화, 식용품 등의 도소매 상점, 게임장, 숙박업소, 주점 등과 같은 용역 서비스 상점 들을 모두 상가라고 명칭하고 있습니다.

 

상업용(commercial)이라는 단어에는 거래라는 개념이 포함되기 때문에 반드시 A(공급)와 B(수요)가 만나는 접점의 공간이 필요하며, 이곳에서 상호 간의 수익을 위한 거래가 발생합니다. 이러한 거래를 원인으로 하여 운영 소득(income gain)이 발생하고, 이 소득 자체를 목적으로 하는 부동산을 상업용 부동산이라고 하는 것입니다.

 

상가건물 임대차 보호법은 부가가치세법, 소득세법, 법인세법 관련 규정에 의한 사업자 등록 대상이 되는 건물입니다. 건축법 시행령은 제1종 근린생활시설(일부), 제2종 근린생활시설 판매 및 영업 시설에 해당하는 건물로, 주택건설기준 등에 관한 규정으로는 주택 단지에 설치하는 근린 생활시설, 소매시장, 상점으로 사용되는 건물로, 유통산업발전법은 상품의 판매와 이를 지원하는 용역의 제공에 직접적으로 사용되는 공간으로 정의하고 있습니다.

 

 

 

2) 상가의 특성 

 

운영 수익을 목적으로 하는 부동산과 주거가 목적이 되는 부동산은 본질적으로 다른 성격을 가질 수밖에 없습니다. 상가의 주요 특성을 정확하게 이해하지 못하면 잘못된 접근을 할 수 있어 주의가 필요합니다.

 

① 소유자와 사용자의 분리

일반 부동산도 사용 목적에 따라 사용자와 소유자의 분리가 있지만, 상가의 경우는 임대 자체가 주목적이기 때문에 몇몇 경우를 제하고는 점포사업자(자영업자)들에게 임대되는 경우가 대부분입니다. 또한 상가라는 건축물의 공간을 이용하는 사람들은 임대인과 임차인이 중심이 아니라 불특정 다수의 유동인구들로 유동인구들이 모이지 않는다면 임차인의 사업 수익에 부정적인 영향을 줄 것이며, 이는 결과적으로 임대인의 운영 수익을 불안하게 만드는 요소가 됩니다.

 

이러한 유동인구들의 집객 효과를 높이기 위해 다양한 마케팅과 전략의 수립이 필요하지만 이는 임대인이 중심이 되는 것이 아니라 임차인의 사업 능력과 점포 사업의 아이템에 큰 영향을 받습니다. 따라서 사업 능력이 우수한 임차인을 선별하여 임대차 계약을 맺는 것이 임대인의 입장에서는 해당되는 부동산의 가치를 더 증대시킬 수 있는 방법이 될 수 있습니다.

 

② 관련 법규의 부족

투자 활동을 사(私)적인 경제 활동으로 보기도 하지만 공(公)적인 이익을 위하여 정부는 많은 관련법과 다양한 규제를 통하여 국민전체의 공익을 도모하며, 계층 간의 위화감 등을 해소하고자 합니다. 그러나 상가 투자와 관련하여 검토해야 할 법규는 타 부동산 상품에 비하여 현저하게 적은데요. 직접적인 법규로서 "상가건물 임대차 보호법"이 있습니다.

 

「상가건물 임대차보호법」의 적용

[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정]

 

제2조(적용범위) 

① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의 2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 개정 2020. 7. 31.>

 

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. 개정 2010. 5. 17.

 

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의 2부터 제10조의 9까지의 규정, 제11조의 2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.

 

투자자들을 보호하기 위한 법령으로 건축물의 분양에 관한 법률"이 있으나 이 법의 적용범위는 제3조 1항의 1 분양하는 부분의 바닥면적 (건축법 제84조의 규정에 의한 바닥면적을 말한다)의 합계가 3 천제곱 미터 이상인 건물이기 때문에 많은 신규 분양 상가 또한 이 법의 적용에서 벗어나 있음을 알 수 있습니다.

 

③ 정보의 부족

부동산업에 종사하는 부동산업자나 일반인 모두가 상가 투자가 어려운 근본적인 이유로 정보의 부족을 언급하고 있습니다. 주거용 부동산의 대표인 아파트는 각종 부동산 포털 사이트나 국민은행 부동산 사이트, 국토해양부 실거래 신고사이트 등에 접속하면 현재 거주하는 지역의 아파트 가격을 알 수 있으며, 이전하고자 하는 지역의 아파트 시세도 바로 파악이 됩니다. 아파트는 하나의 규격화된 제품으로서 시장에 공급이 되고 있기 때문입니다.

 

아파트가 거주의 목적이 아닌 투자의 상품으로 접근한다 해도 아파트 자체의 입지도 검토가 필요하지만 주변의 교육, 문화, 교통 시설, 녹지 공간 등의 환경적 요인들을 투자 포인트로 필요한 정보를 찾는데 큰 어려움이 없습니다.

 

신규 분양 아파트 또한 주변 지역이나 유사 지역의 아파트 시세에 맞추어 움직이기 때문에 매매가격에 대한 타당성 검토가 비교적 용이한 편입니다. 또한 같은 지역의 아파트라고 하여도 층별, 동 간의 다소 차이가 있을 수는 있지만 전체적인 아파트 가격을 파악하는데 어려움이 없습니다.

 

상가는 이러한 부분에서 아파트와 차이가 있습니다. 상가에 대한 매물 정보를 취득할 수 있는 경로가 부족하다는 것입니다. 간혹 지역적으로 매물 정보가 있더라도 규격화된 것이 아니기 때문에 같은 지역, 같은 건물일지라도 가격의 차이가 발생하고 있을 뿐만 아니라, 임차업종에 대한 무형의 가치가 상가의 매매 가격에 영향을 주기 때문에 특정인이 요구하는 매매 가격에 대한 정당성을 부여하기가 어렵다는 것입니다.

 

더군다나 투자 포인트라고 언급되는 수많은 투자 방법론이 개별적으로 적용되기 때문에 정형화된 투자 포인트가 없습니다. 상가를 아파트처럼 투자하는 것이 아니라는 것은 이러한 개별성을 가지고 이야기하는 것입니다.

 

타 부동산 상품에 비하여 상가는 그 개별성이 더욱더 큰 부동산 상품입니다. 어떤 부동산도 위치, 크기, 모양, 구조 등 물리적으로 같은 것은 없다고 하는데요, 부동산의 이러한 특성을 이질성(heterogeneity)이라 하며, 이를 비 동질성, 비대체성, 개별성 혹은 독특성(uniqueness)이라고 합니다.

 

유사한 부동산은 있을 수 있고, 혹은 경제적으로 대체성을 가질 수는 있지만 같은 부동산은 없다는 말입니다. 그러나 시간의 흐름에 따라 이러한 유사성은 정도의 차이가 이용 상태나 관리 수준에 따라 점차적으로 커질 수가 있습니다. 정형화된 부동산 상품이 아니기 때문에 상가들에 대한 정보 취득 경로는 개별적으로 접근할 수밖에 없다는 것입니다.