레버리지, 효과적인 투자 자금 전략 방법

전략적인 투자 배합이 중요하죠!

 

가치와 가격에 따르는 부동산 투자 자금 전략 방법

1) 레버리지의 정의

 

경제학에서 중요한 개념인 투자 시 자금조달 원천에 대한 배합문제(financing mix)를 레버리지 효과(leverage effect)라 합니다. 이를 이해하기 위해서는 먼저 자본 구조의 개념을 이해해야 합니다. 자본 구조란 기업이나 개인의 자본과 부채의 비율을 말합니다. 자본은 주식이나 이익 잉여금 등의 소유자의 투자를 나타내고, 부채는 대출이나 채무를 나타냅니다. 이 두 가지는 보통 기업의 활동을 위해 필요한 자금을 조달하는 데 사용됩니다.

 

어떠한 배합이 가장 합리적이며 위험을 회피하고 투자 수익을 극대화할 수 있는지 투자 자금의 전략을 세우는데 사용되며 투자자가 일정액의 자본을 투자하여 상업용 부동산 구입 시에 자기 자본이익률은 투자된 자본 중 차지하는 부채와 자기 자본의 비율에 따라 영향을 받게 됩니다.

 

레버리지 효과는 이 자본 구조에서 나타나는 현상으로, 특히 부채를 이용한 자본 확장이 투자 수익에 어떤 영향을 미치는지를 설명합니다. 기본적으로 레버리지 효과는 부채의 이자 비용이 투자 수익을 상회할 때 발생합니다. 즉 고정적으로 지불되어야 하는 금융비용과 영업이익에서 금융비용을 차감한 나머지 이익을 받는 자기 자본의 비율로 어떻게 구성됐는지에 따라 자기 자본이익률이 결정되기 때문입니다.

 

영업이익률의 변동성이 확대되면 자기자본수익의 변동은 그 이상으로 커지게 됩니다. 반대로 부채 즉 금융비용이 클수록 영업이익률의 수준에 비해서 자기 자본수익률이 높아지게 됩니다. 이러한 변동성에 의한 위험은 부채(금융)를 이용하였기 때문에 발생한 것으로 재무리스크라고 합니다.

 

이와 같이 자기자본이익율의 위험과 수익에 대한 부채의 영향을 레버리지 효과라고 합니다. 결과적으로 부동산 투자를 하는 투자자는 타인 자본을 사용함으로써 적은 자기 자본으로 투자할 수 있다는 장점과 타인 자본을 운영하여 얻은 수익률이 금융비용을 초과하면 자기 자본에 대한 투자 수익률이 확대되는 효과가 있다는 것입니다.

 

불경기인 경우에 투자자의 입장에서는 타인 자본에 대한 의존도가 낮을수록 손실(투자) 위험이 작고, 타인 자본 의존도가 높을수록 손실 (투자) 위험은 큽니다. 경기가 좋을 경우에는 타인 자본 의존도가 높을수록 높은 수익률을 올릴 수 있습니다.

 

따라서 레버리지 효과를 이해하는 것은 기업이나 개인이 자본 구조를 결정할 때 중요한 요소 중 하나입니다. 부채를 이용하여 투자를 확장하는 것이 어떤 경제적 효과를 가져올지를 고려하여 자본 구조를 설계하는 것이 경제주체에게 중요합니다.

 

 

 

가치와 가격에 따르는 부동산 투자 자금 전략 방법

2) 레버리지 효과의 작용 메커니즘

레버리지 효과의 작용 메커니즘은 부채를 이용하여 자본을 조달하고 투자에 활용할 때 어떻게 투자 수익을 증폭시키는지 부채와 자본의 조합이 어떻게 투자 수익에 영향을 미치는지를 이해해야 합니다. 이를 효과적으로 이용하여 금융 위험을 최소화하고 수익을 극대화하기 위해서는 신중한 계획과 분석이 필요하며 장점과 단점을 모두 고려하여 신중하게 활용되어야 합니다.

 

 

① 이자 비용 대비 투자 수익 증대

 

부채를 이용하여 추가 투자를 할 경우 투자 수익이 부채의 이자 비용을 상회할 때 레버리지 효과가 발생합니다. 이는 부채를 통해 자본을 확장함으로써 투자 수익을 최대화할 수 있는 것입니다.

 

② 자본 구조 최적화

 

적절한 부채와 자본의 조합을 선택하여 투자 수익을 극대화하여 자본 구조를 최적화 할 수 있습니다. 이를 통해 기업이나 개인은 자본을 효율적으로 활용할 수 있으며, 경제적 이익을 극대화할 수 있습니다.

 

③ 금융 위험과 수익률 관리

 

부채를 이용한 자본 확장은 부도 위험과 금융 위험을 증가시킬 수 있습니다. 따라서 기업이나 개인은 레버리지 효과를 활용할 때 금융 위험을 신중하게 고려해야 합니다.

 

④ 시장 조건의 영향

 

금리가 낮고 경기가 호황일 때는 부채를 이용한 자본 확장이 더욱 유리할 수 있습니다. 하지만 경기 침체나 금리 상승 시에는 부채의 부담이 커질 수 있으므로 시장 조건에 따라 다르게 작용할 수 있어 조심해야 합니다.

 

 

 

 

가치와 가격에 따르는 부동산 투자 자금 전략 방법

3) 레버리지 비율

레버리지 비율은 자기자본과 부채의 비율을 의미합니다. 다음과 같은 레버리지비율로 투자하는 투자자들이 있다고 가정하겠습니다.

투자자들의 레버리지비율 (단위:원)

구분	투자자 A	투자자 B	투자자 C
타인자본	0	1억원	1억6천만원
자기자본	2억원	1억원	4천만원
총 자본	2억원	2억원	2억원
레버리지 비율	0%	50%	80%

 

타인자본조달비용이 10%, 투자 수익률이 12%라고 가정하면 (단위:원)

구분	투자자 A	투자자 B	투자자 C
이자	0	1천만원	1천 6백만원
투자수익	2천 4백만원	1천 4백만원	8백만원
자기자본 수익률	12%	14%	20%

 

타인자본조달비용이 10%, 투자 수익률이 8%라고 가정하면 (단위:원)

구분	투자자 A	투자자 B	투자자 C
이자	0	1천만원	1천 6백만원
투자수익	1천 6백만원	6백만원	0
자기자본 수익률	8%	6%	0%

 

레버리지 비율을 어떻게 활용하는가에 따라 투자자의 입장에서는 수익을 극대화할 수 있지만 금융환경의 변화 요인으로 조달 비용이 상승할 때는 과도한 레버리지는 투자 손실을 크게 가져올 가능성이 있어 주의를 요하게 됩니다. 부동산 투자자의 입장에서는 단기적 채무 변제를 요구받지 않는 한 호경기에서는 높은 부채 비율을 선택하게 될 것입니다.

 

불경기에서는 금융비용의 부담이 크므로 보수적으로 접근할 수밖에 없습니다. 그러나 경기가 불경기임에도 불구하고 금융비용이 더 큰 폭으로 하락하는 경우도 발생할 수 있으므로 레버리지비율의 최선의 방법은 다양한 투자 환경 상황에 있어서 변수들을 분석하고, 그것이 수익력에 어떠한 영향을 미치는가를 판단하고 접근 검토해야 합니다.