상업용 부동산의 시장 분석 4 시장의 참여자와 환경 변화

부동산 시장의 참여자와 환경 변화

 

상업용 부동산의 시장 변화

상업용 부동산의 시장 참여자

상업용지와 택지개발에 대한 계획을 세우고 공급하는 택지공급자는 주로 한국토지주택공사나 지방자치단체 등의 공적인 기관들이 진행하고 있습니다. 주거 안정용을 우선으로 추구하며, 그에 따른 부대시설로 용지 공급을 하고 있습니다.

 

공급자는 시행자, 분양 사업자로서 상가용 부동산 건물을 계획하고 설계하여 수요자에게 분양하며 최대한의 이익을 추구합니다.

 

분양을 받아 직접 운영하거나 임대를 통해 수익을 실현하는 상가용 부동산의 구매자인 피분양자는 구입 목적에 따라 분양을 받고 상가용 부동산의 운영자가 될 수도 있습니다.

 

임차인은 소비자를 상대로 경영활동을 통한 이윤을 추구합니다.

 

소비자는 상가를 선택하고 이용합니다. 상호 의존적인 관계에서 분양이라는 일회적인 행위에 의해서 완결되기보다는 계속 축적되는 경험에 의해 상호관계가 정립되며, 일방적인 관계가 아니므로 이것이 원만히 이루어지지 못할 때 상가의 미분양, 점포의 채산성 약화, 소비자의 구매 불만 등이 초래됩니다.

 

참여자들의 구조가 단순하다고 평가받는 아파트 단지 내 상가들에 대한 시장참여자들의 구조를 보면 초기에는 건설자, 상점 입점자, 입주자의 순으로 공급자 위주의 일방적인 영향력이 형성되다가, 사용 이후인 후기에는 입주자, 상점 입점자, 건설자의 순으로 사용자 위주로 영향력이 형성되는 것을 알 수 있습니다.

 

투자의 본질은 상가의 가치가 증대되어야 투자자로서 자본이득을 볼 수 있기에 상가 활성화에 대한 관심이 많을 것입니다. 현실적으로 신규 분양 상가용 부동산의 구매자는 중개업소를 통한 방법보다 대부분 부동산 개발업자 또는 분양 대행사로부터 얻은 분양 광고나 홍보를 통해 상가를 인지하고 난 뒤, 분양 상담사를 통한 정보취득 과정을 거쳐서 의사 결정을 내리는 경우가 많습니다.

 

 

투자 시장의 환경 변화 요인

수요자 중심의 변화

지식산업사회의 출현으로 수요자(buyer) 중심으로 변하고 있습니다. 부동산의 고유 특성인 고정성과 부증성은 부동산 규제의 완화, 금융시장과의 통합에 따른 정보의 유통, 공간 활용을 극대화하는 산업기술의 발전으로 그 본질적인 특성이 희석되고 있습니다.

 

예전에는 소수의 사람에게 투자 정보가 전달되었다면 이제는 불특정 다수에게 정보가 공개되어 있는 시대입니다. 정보의 공개로 인해 공급자 우위에서 소비자 우위로 바뀌어 가는 것입니다. 따라서 위치적인 요소만으로 부동산의 가격이 결정되는 시대가 아닙니다.

 

수요자(buyer) 중심의 잘 팔릴 수밖에 없는 물건을 만들어야 하는 시대는 소비자 중심의 시대라고 하며 공급자(supplier) 중심의 지어 놓으면 잘 팔리는 시대를 제조업자 중심의 시대라고 볼 수 있습니다. 수요가 많은 제조업 우위의 시장은 공급의 부족이 발생할 것이고, 소비자 우위의 시장은 공급이 많아서 수요의 부족이 발생할 것입니다. 결론적으로 누가 주도권을 가지고 있는가에 다다르게 됩니다.

 

물론 공급자 중심으로 시장의 형태가 나타나기는 하지만 이것은 시간적 문제일 뿐, 상가 시장은 이미 수요자(buyer) 중심으로 변화되고 있습니다. 소비자들의 니즈에 맞지 않는 상가의 공급은 의미가 없는데도 아직도 수많은 공급자 이러한 변화를 깨닫지 못하고 공급자(supplier) 중심의 상품을 개발하고 기획하여 판매하고 있습니다. 수요자들에게 다가서는 콘텐츠가 없는 공급자 위주의 상가 개발은 현재의 지식 정보화 사회에서는 도태될 수밖에 없습니다.

 

부동산의 특성 중 고정성과 부증성이란 특성이 있습니다.

 

고정성은 부동산이 지리적인 위치가 물리적으로 고정되어 있다는 의미입니다. 고정성은 간혹 부동성(immobility), 위치 고정성(fixed of location)이라고 표현하기도 합니다. 특정 지역이 수요가 급증한다고 해서 그 지역으로 타지역의 부동산이 공급 측면에서 이동할 수 없다는 것입니다. 부동산의 이러한 성격은 부동산 시장을 국지화하는 역할을 합니다.

 

부증성은 주로 토지의 특성을 이야기하는 것이지만 일반 부동산의 접근에서는 공급하고자 해도 쉽게 증가시킬 수 없는 특성의 비생산성(unproductivity)의 의미로 해석합니다.

 

공급측면에서 위치적 고정성과 부증성은 유리한 위치에 있기 때문에 이론적으로는 양질의 투자 대상인 부동산 상품에 대한 공급이 늘 부족할 수밖에 없습니다. 더군다나 우리나라처럼 인구밀도가 높고 국토의 전 부분이 산악 지대라 효용가치가 있는 땅이 부족한 나라에서 부동산 시장은 공급자(supplier) 중심일 수밖에 없을 뿐만 아니라 도시화 혹은 고도성장이라는 환경에서의 부동산 시장은 공급자들이 시장을 주도하였습니다.

 

 

 

투자 시장의 환경 변화 요인

운영 소득 중심의 변화

세계 경제가 하나의 시스템으로 네트워크화되면서 가장 싸게 제품을 만들 수 있는 나라에서 생산을 담당하고, 가장 비싸게 팔 수 있는 나라에서 소비하게 됩니다. 일반적으로 산업 발전에 따라 국가 경제의 개방화와 선진국 시스템에 접근할수록 저금리 저물가 현상이 나타나게 됩니다. 따라서 국가의 물가 수준은 전반적으로 하락하는 구조를 가지고 왔으며 금융의 글로벌화로 국제 자본이 저금리 국가에서 고금리 국가로 이동하면서 금리 수준 또한 하락하는 구조가 되었습니다.

 

1997년 IMF라는 국가적 경제위기 사태를 겪으며 우리나라도 1998년 말부터 금리가 한자리 숫자로 변했고, 2020년쯤 1%대의 초저금리 시대가 되며 산업사회와 고도성장 시대에 누렸던 고금리에 익숙한 우리 사회에 큰 변화를 가지고 왔습니다. 고금리 시대에서는 퇴직금이나 은퇴자금을 금융시스템으로 자산을 운용하면서 이자 소득으로 일반 생활 자금을 충족할 수 있었으나 더 이상 저금리 시대에서는 그러한 방법이 통하지 않게 되었습니다.

 

운영 수익은 투자적 형태의 패턴을 보여주고 자본 수익은 기본적으로 투기적 형태의 패턴이 일어나고 있는 것이 기본적 투자 접근입니다.

 

금리가 낮아지면서 주택 부분의 수요가 급증하게 되었습니다. 초저금리 시대가 되면서 일반인들이 은행 돈을 융통하는 것이 쉬워졌습니다. 은행 대출을 이용하여 과도한 전세금 혹은 월세로 인한 부담에서 벗어나고자 내 집 마련을 하고자 하는 수요층의 출현으로 주택 가격이 상승하였습니다.

 

대출을 통한 운영 수익을 만들어야 하는 은행의 입장에서도 부동산 상품 중에서 비교적 환금성이 뛰어난 주택 구매용 대출에 집중하였습니다. 이러한 수요는 주택 가격의 상승에 대한 기대가 또 다른 기대를 창출하면서 주택 가격의 폭등이 일부 지역에서 발생하면서 부동산 가격 거품에 대한 논쟁의 시작점이 되었습니다.

 

그러나 2008년 미국에서 시작한 주택 가격의 하락은 세계 여러 나라에서 순차적인 경제적 위기를 맞게 하였고, 이러한 상황은 사람들로 하여금 부동산 투자가 더 이상 자본 수익에 초점을 맞추는 것은 위험이 높다는 것을 인지하는 계기가 되었습니다.

 

자본 수익에서 운영 수익에 중점을 두고 투자하는 사람들이 늘어나면서 상업용 부동산에 대한 관심이 서서히 시장에 확산되었습니다. 특히 중장년층에서 상가에 대한 수요가 증가하는데 은퇴 설계와 퇴직 이후의 생활 경제를 대비하는 차원에서 그렇습니다. 상가의 투자 목적은 자본 이득이 아니라 운영 소득이 중심입니다.