상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 5 수익률 간의 관계

상가 수익률의 관계

 

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론

1. 기대 수익률과 요구 수익률 간의 관계

 

미래 시점을 예측한 기대 수익률이 요구 수익률보다 낮을 때는 투자를 하지 않는 것이 투자자의 일반적 심리입니다. 기대 수익률이 낮으면 투자 가치가 떨어지는 것이죠. 이러한 심리적 요인에 의해 투자를 부정적으로 보는 사람들이 많으면 수요가 감소하고, 수요 감소로 인해 부동산 가격이 하락하게 됩니다.

 

부동산 가격이 하락하는 것은 미래 시점의 기대 수익률을 상승시키는 요인이 되어 투자자의 요구 수익률과 같아지게 되면 투자자는 기꺼이 투자하고자 할 것입니다. 이와 반대로 기대 수익률이 요구 수익률보다 높을 때는 투자에 대한 결정을 내리고 투자하게 되겠죠. 즉, 기대 수익률이 요구 수익률보다 높으면 투자 가치가 있는 것입니다.

 

투자 가치가 높아 많은 투자자가 참여함으로 투자 수요가 급증하고 부동산 가격이 오르면 기대 수익률은 하락하게 됩니다. 결국 기대 수익률과 요구 수익률이 같아질 때까지 하락하게 됩니다.

 

 

기대 수익률 ≥ 요구 수익률 : 투자 선택

기대 수익률 < 요구 수익률 : 투자 기각

 

 

 

 

2. 기대 수익률과 임대 수익률 간의 관계

일반적으로 투자 수익률에 대한 검토는 상업용 부동산 투자를 위한 임장활동 중 하게 되는데 시장 조사에서 흔히 언급되는 수익률은 임대 수익률을 의미합니다. 상권이 형성되어 있는 지역에서 주변 유사 부동산과 비교하며 임대 수익률에 대한 타당성 조사가 가능하므로 어느 정도 기대 수익률에 대해 합리적으로 평가할 수 있습니다.

 

그러나 주변의 유사 부동산이 없는 상권이 형성되지 않은 지역에서는 임대 수익률에 대한 조사가 거의 불가능한 경우가 많습니다. 이러한 경우 기대 수익률에 대한 기대치는 불확정 요인이 많기 때문에 수익률에 대한 평가 위험이 발생할 수밖에 없습니다.

 

 

 

3. 임대 수익률과 처분 수익률 간의 관계

안정적인 임대 수익이 확보되어야 쉬운 투자 결정을 할 수 있습니다. 금융비용에 대한 위험이 임대 수익을 잠식하기 때문에 투자 하는 시점에서 임대 수익률이 불안하면 투자 결정하기가 어려운 것이 수익형 부동산의 특징입니다.

 

처분 수익이란 매도의 시점에서 발생하므로 처분 수익이 보유하는 기간의 임대수익을 포함하고 있지만 주로 자본 수익의 의미를 더 많이 갖고 있습니다. 매도의 시점에서 매수인이 안정적인 임대 수익이 보장되지 않는다는 것은 매도인이 처분 수익을 극대화하고 있음을 추측해 볼 수 있습니다.

 

매도인은 대상 부동산을 보유하는 기간 동안 임대료를 올려서 임대 수익률을 높여 왔을 것입니다. 그리고 시장 임대료 수준에서 매도 가격을 산정하여 처분 수익을 기대하면서 매수인에게 소유권을 넘기는 것입니다.

 

 

 

임대료와 수익률에 대한 해석

1. 임대료 형성의 구조적 해석

임대료에 대한 기본적 이해 당사자들인 임대인과 임차인의 상대적 위치에 따라 임대료 결정의 근거가 되는 매출액에 대한 점포 사업의 수익성과 관련한 정보들의 비공개적 성격이 임대 시장에 대한 정확한 해석을 어렵게 하고 있습니다.

 

타 부동산 상품에 비해 입지의 편익 차, 업종에 따른 수익성 차이, 수급시장의 불균형, 전문 관리의 어려움, 점포 상업지의 유형, 인지도, 층별 위치 등의 다양한 상가 특성에 따라 임대료 형성 단계에 있어서 차이가 발생하는 것도 어려운 요인으로 꼽는 이유가 됩니다.

 

 

상권과 임대료의 관계

상권 분석과 임대료 설정은 상권의 건강성과 임대 주체의 이익을 고려해야 하는 중요한 과정입니다. 수익률은 수익형 부동산이기 때문에 수익률에 대한 확보가 어렵다면 투자를 판단하기 어려울 것입니다. 투자 판단의 기본 전제 조건이 수익률이 된다면 차순위로 검토되는 상권이 중요한 투자 검토 순위가 되는 것입니다.

 

상가 투자 시 가장 먼저 검토해야 할 것으로 상권, 메인 가격, 수익률, 환경 분석(호재 요인), 위험 분석 등이 있습니다. 물론 일반인과 전문가와 예비 투자자가 우선으로 봐야 하는 기준은 달라집니다.

 

상권은 특정 지역 내 소비 활동이 집중되는 지역을 가리킵니다. 상권의 특성은 그 지역의 인구 특성, 경제 상황, 주변 시설 및 교통 편의성 등에 따라 다양합니다. 이러한 상권 특성은 상가나 사업 공간의 임대료에 영향을 미칩니다. 인구 밀도가 높고 소비력이 강한 지역일수록 임대료는 상대적으로 높을 수 있습니다.

 

상권의 활성화는 상가나 사업 공간의 임대료에 직접적인 영향을 미칩니다. 활기찬 상권은 많은 소비자 유치를 가능하게 하며, 이는 상점들이 더 높은 매출을 기록할 수 있게 합니다. 따라서 임대 주체는 이러한 활성화된 상권에서 더 높은 임대료를 요구할 수 있습니다. 반면에 침체한 상권은 소비자 유치가 어려워지고 매출이 감소할 수 있으므로 임대료는 낮아질 가능성이 있습니다.

 

서울의 주요 상권인 신촌, 영등포, 종로, 강남, 여의도, 영등포 등 지역에 따라 임대료 수준에서 차이가 발생하며, 이러한 차이는 같은 상권 내에서도 또다시 세분되어 임대료의 차이가 발생하게 됩니다.

 

상권 내 임대료 수준에서도 상권별 임대료의 표준편차를 통해 국지적인 입지 여건에 따라 임대료 수준의 차이가 존재함을 알 수 있습니다. 상가의 물리적 요소와 임대단위 특성과 관계없이 상가의 수급과 문화, 역사성 등 다양한 여건에 의해 형성되는 상권 자체가 가져오는 지역적 차이에 의한 임대료 수준의 차이 남을 현장을 비교하는 조사와 각종 논문, 많은 데이터를 통해 알 수 있습니다.

 

상권의 좋고 나쁨에 따라 임대료가 가변적으로 변동 가능성이 있다면 대상 상가가 자리잡은 상권에서는 배후세력의 인구수, 유동 인구 특성, 접근성, 상업지역의 규모 등이 임대료 수준에 대한 환경적 요인이 되는 것입니다.

 

그러나 상황에 따라서 상권의 유무로 하는 상권조사가 아니라 상권예측을 해야 하는 경우도 발생하는데 이런 상황이 발생하면 과거의 데이터인 유사지역의 상권조사 데이터를 참조할 수밖에 없기 때문에 정확한 판단을 위한 의사결정이 어려워지게 됩니다.

 

임대료의 적정성은 상권의 변화에 따라 지속해서 조정되어야 합니다. 활기찬 상권에서도 과도한 임대료는 상점 운영에 부담을 줄 수 있고, 침체한 상권에서는 너무 높은 임대료는 상점의 생존을 위협할 수 있습니다. 따라서 임대료는 상권의 변화를 주시하고 유동적으로 조정되어야 합니다.

 

상권과 임대료는 서로 밀접하게 연관되어 있습니다. 활성화된 상권은 더 높은 임대료를 유발하며, 반대로 침체된 상권은 임대료의 하락을 유발할 수 있습니다. 임대료의 적정성은 상권의 건강성을 유지하는데 중요한 역할을 합니다. 상권 분석과 임대료 조정은 상가 운영자와 임대 주체가 함께 고려해야 할 사안입니다.