상업용 부동산의 이해 5 해외 상가용 부동산 분류

해외의 상가용 부동산

 

  해외의 상가용 부동산 분류

 

각각의 쇼핑센터를 정교하게 하나의 유형으로 분류할 수는 없습니다. 일반적으로 쇼핑센터를 분류하는 데 있어서 주요 결정 요인들은 상품의 지향방향(서비스의 종류/판매재화)과 쇼핑센터의 규모입니다. 대표적으로 상업용 부동산의 쇼핑센터를 들 수 있는데, 이러한 쇼핑센터의 유형은 쇼핑센터산업의 국제기구인 국제쇼핑센터협회(ICSC)의 분류를 사용하고 있습니다.

 

ICSC는 상업시설의 크기(size), 상권(trade area), 핵심 임차시설의 수(anchor tenant number) 등을 주요 기준으로 세웠지만 이러한 분류항목들이 모든 쇼핑센터의 특성을 반영하고 있다는 의미는 아닙니다. 쇼핑센터는 몇 가지의 기본 분류 항목에 해당하거나 제시된 항목에 대입할 수 없는 특이한 종류도 존재할 수 있습니다.

 

초기에는 쇼핑센터의 주요 유형을 초광역 센터 (super-regional center), 광역 센터(regional center), 지역 센터(community center), 근린 센터(neighborhood center)로 구분하였지만 쇼핑산업이 변화와 성장을 거듭하면서 더 많은 유형의 쇼핑센터로 분류할 필요성이 제기되어, 초기의 4가지 유형은 더 이상 적합하지 않게 됨에 따라 국제쇼핑센터는 8가지의 주요 쇼핑센터 유형으로 정의하였습니다.

 

쇼핑센터의 정의 : 해당 쇼핑센터에 의해 생성되는 상권의 시장 특성에 따라 쇼핑센터의 규모 및 지향방향은 결정되며 하나의 단위 부동산으로서 계획, 개발, 소유, 운영 되는 소매 시설 및 기타 상업 시설의 집합체로 전용 주차장이 있어야 합니다. 쇼핑센터의 주요 형태는 mall과 open-air strip 상가들이 있습니다.

 

 

 

쇼핑센터의 기본 형태

 

① mall

가운데 동선을 두고 상가들이 마주보는 배치구조로 외부 기후 환경에 영향을 받지 않도록 밀폐되어 있는 형태입니다. 광역 쇼핑센터, 초광역 쇼핑센터 용도로 설계되는 일반적 쇼핑센터입니다.

 

② Open-air strip

매장 앞쪽에 전용 주차장 시설을 구비하고 밀착형 소매 점포 들로 관리되는 매장, 혹은 서비스 아울렛으로 구성된 연립형 상가들입니다. 개방형 차양들이 해당 매장 전면에 설치될 수는 있지만 밀폐형 보도로 설계되지는 않습니다. 주로 직선형, L자 형, U자형의 건물 구조를 가지고 있습니다.

 

 

 

쇼핑센터의 기본 유형

 

① 근린 쇼핑센터(Neighborhood Center)

근린지역에 사는 소비자들을 일상적인 생활을 충족시킬 수 있도록 설계되어진 쇼핑센터입니다. 이러한 상가들의 주요 앵커 테넌트(임차 부동산의 점유인)는 슈퍼마켓, 드럭스토어(drugstore)와 같은 것들입니다.

 

잡화, 건강 관련 제품, 조제약, 간식, 용역 서비스를 제공하는 매장들로 구성되어 있습니다. 매장 전면에 캐노피(canopy)가 설치되어 있을지라도 근린 쇼핑센터는 일반적으로 밀폐형 보도나 몰의 형태를 가지고 있지는 않고, 일직선 모양의 매장 형태를 보여주고 있습니다.

 

 

② 지역 쇼핑센터 (Community Center)

주요 앵커 테넌트(임차 부동산의 점유인)로는 슈퍼마켓, 슈퍼 약국, 할인 백화점들이며, 지역 주민들을 위한 주택 수리용품/비품, 의류, 장난감, 전자제품, 스포츠 용품과 같은 것을 취급합니다. 근린 쇼핑센터가 제공하는 것보다 더 광범위한 범위의 의류, 기타 비 내구재 상품을 판매하는 매장들로 구성됩니다.

 

대형 할인 백화점이 유명상점 역할을 하는 특정 쇼핑센터들은 쇼핑센터 자체가 일반적으로 할인 매장과 같은 형태로 운영됩니다. 이러한 쇼핑센터는 직선형, L자형, U자형으로 형성되며, 8가지 쇼핑센터 중에서 지역 쇼핑센터가 가장 광범위한 판매 상품 종류를 가지고 있습니다.

 

 

③ 광역 쇼핑센터 (Regional Center)

일반적으로 광역 쇼핑센터는 의류 매장이 중심을 이루고 일반상품 및 서비스를 다양하고 심층적으로 제공합니다. 주요 앵커기능은 유명 브랜드 매장, 전통적인 매장, 대형 매장, 할인 매장 혹은 패션 전문 매장들이 담당하고 있습니다.

 

광역 쇼핑센터는 주로 일반 보도에 의해 연결되는 매장들이 주로 내부 동선에 의하여 밀폐되어 있는 형태이며, 주차장이 쇼핑센터를 둘러싸고 있는 형태입니다.

 

 

④ 초광역 쇼핑센터 (Super-regional Center)

광역쇼핑센터보다는 더 많은 유명 브랜드 매장, 더 폭 넓은 상품 선택의 이점을 제공하며, 쇼핑센터의 방대함으로 인해 광역 쇼핑센터와 유사하고 대규모의 상권으로부터 고객을 유도하고 있습니다. 광역 쇼핑센터와 마찬가지로 다층으로 구성된 밀폐형 몰의 형태를 가지고 있습니다.

 

 

⑤ 패션/전문 쇼핑센터 (Fashion/Specialty Center)

주로 고소득 계층이 거주하는 지역에 위치하며 고품질, 고가의 엄선된 의류, 고유 상품을 취급하는 고급 부티크, 의류매장, 및 수공예품 전문 매장들로 구성되어 있습니다. 이러한 쇼핑센터는 풍부한 실내 인테리어, 고품질의 조경시설을 갖추고 있습니다. 간혹 식당 혹은 엔터테인먼트 시설이 입주하게 될 경우에도 앵커 테넌트의 역할을 별도로 기대하지 않아도 됩니다.

 

 

⑥ 파워 쇼핑센터 (Power Center)

할인매장, 가격 파괴 매장, 도매 매장, 창고형 매장 등과 같은 앵커 테넌트들로 구성되는 쇼핑센터들입니다. 저가로 특정 상품 범주내에서 대량으로 상품을 취급하며 이런 쇼핑센터는 전형적으로 연결되지 않은 독립형 유명 매장 또는 소규모의 전문 매장으로 구성됩니다.

 

 

⑦ 테마/축제 쇼핑센터 (Theme/Festival Center)

주 방문객은 관광차원에서 오는 소비자들입니다. 개별 매장들이 건축 설계뿐만 아니라 상품 구성에 있어서도 전체적으로 통합된 주제를 가지고 운영되는 쇼핑센터입니다.

 

일반적으로 레스토랑, 엔터테인먼트들이 주요 앵커로서 기능을 발휘하며 도심지역에 위치하고 있는 이러한 쇼핑센터는 역사적으로 유서 깊은 건물들을 리모델링하여 조성되는 경우도 있고, 복합 용도의 부분적 상업시설로 나타나기도 합니다.

 

 

⑧ 아웃렛 쇼핑센터(Outlet Center)

자체 브랜드 상품을 할인가로 판매하는 제조업체 위주의 매장들로 구성되어 있습니다. 도심지가 아닌 곳 혹은 관광지역에 위치하는 쇼핑센터로 이런 쇼핑센터는 일반적으로 유명 브랜드는 취급하지 않습니다. 비록 일부 쇼핑센터가 밀폐형 몰의 형태를 가지고 있을지라도 village 형태로 모여있거나 strip형 매장이 일반적입니다.