상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 1 가치와 가격

부동산 시장에서의 수요와 공급

 

 

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론

부동산 가치와 가격이란?

 

부동산 투자는 가치(value)를 사고파는 행위입니다. 시장에서의 가격은 수요와 공급의 상호작용에 의하여 정해지며 이러한 구매하고자 하는 재화의 경제적 가치가 있을 때 가격의 수요는 발생하는데 이 가치의 결정 구조를 이해하고자 하는 것이 가치론(theory of value)입니다.

 

물론 다른 경제 행위도 그 대상이 되는 물건의 가치를 사고파는 것이라고 볼 수 있으나 대개의 경우 부동산이 아닌 다른 물건들은 기능의 중요성이 부각되어 그 기능의 장단점을 비교 검토하는 과정을 통해 물건을 구입하게 됩니다.

 

부동산은 효용, 즉 편익이란 점을 중점으로 가치를 둡니다. 일반적으로 물건을 구입하는 순간부터 감가상각이 되어 가치가 떨어지게 되는데 부동산은 다릅니다. 이 효용은 금전적 가치와 비 금전적 가치(non-pecuniary benefit) 모두 포함하고 있습니다.

 

재화 가치를 중심으로 하는 일반 재화의 가격은 수요가 적을 때 주어진 가치보다 가격이 낮게 책정되어 시장에 공급되고, 수요자가 많을 때에는 그 반대의 현상이 발생하게 됩니다.

 

 

TIP

 

 

비 금전적 가치 : 주거, 환경, 경관, 교육 시설, 문화적 혜택 등의 이점이 구매 동기가 되는 현상

 

 

가격은 가치에 수렴해 나가는 성질이 있고, 이는 가격과 오차의 합이 가치라는 것을 알 수 있게 해줍니다. 또한 가격은 과거의 값이며, 가치는 미래의 값이라고 합니다. 가치와 가격의 오차 폭이 어느 정도 차이를 두고 수렴해 나가는지 증명할 방법이 없다는 것에 일반적 견해를 둡니다.

 

가격이 상승하면 수요가 감소하는 일반 재화와는 다르게 특히 부동산 상품에서는 수요가 증가하는 경향이 나타나며, 가격이 하락하면 수요가 감소하는 현상이 발생하기도 합니다.

 

부동산의 가격이 미래의 장래가격을 현재의 가격으로 매도인과 매수인이 주고받는 현재 시점의 가격이라면 매도인이 미래 시점의 편익을 가지고 가는 것을 매수인 입장에서는 받아들이기 어려울 것입니다.

 

다른 어떤 재화보다도 부동산은 미래 시점에서의 가치(value)에 의해 현재의 가격(price)이 결정됩니다. 현재는 가치가 낮은 것을 찾고 미래에 높은 가치가 될 것을 기대하며 구매하는 것이 부동산이고 부동산 투자의 기본 접근방법입니다. 구입하는 순간부터 가치가 감가 상각되는 일반 재화와는 다른 것입니다. 그렇기에 부동산학에서는 가치와 가격을 분리하며, 그 차이점이 있음을 인정하고 있습니다.

 

가격의 의미는 경제 이론에서 가치를 화폐로 전환한 것입니다. 비 내구적인 재화는 이를 쉽게 적용할 수 있는 반면, 내구성이 강한 부동산은 미래의 편익에 대한 가치를 쉽게 적용하기가 어렵다고 할 수 있습니다.

 

상업용 부동산의 경우, 교환의 대가인 매매 가격과 용익의 대가인 임대료로 분리할 수 있는데 매매 가격은 현재 시점에서의 거래 가격이므로 과거부터 현재까지의 수익을 토대로 형성되며 임대료는 미래 시점의 수익이므로 현재 시점의 가격에 금액이 반영되어야 합니다.

 

부동산학에서의 가치와 가격의 의미

가치(value)	가격(price)
미래에 대한 기대가격이 포함	현재 거래되는 금액
미래가치를 현재가치로 환산한 현재 시점의 값	과거의 경험치를 근거로 통계로 산출된 값
기대가치 수 = 다수	갑과 을 간의 가격은 하나

 

가치와 가격은 개념상의 차이가 분명히 있습니다.

가격은 교환의 대가로서 지불한 화폐의 금액으로 화폐가 교환의 수단으로 사용되는 것입니다. 가격은 특정 부동산에 대한 과거의 값이지만 가치는 장래 기대되는 편익을 평가한 현재 시점의 값으로 볼 수 있습니다.

 

특정 시점에서의 가격은 하나 밖에 없어도 가치는 다양하게 분류됩니다. 예를 들어 시장 가치, 담보 가치, 보험 가치, 장부 가치, 보상 가치 등으로 분류가 가능하나 가격은 교환 가격이라는 성격을 가지고 있을 뿐입니다.

 

사람마다 느끼는 주관에 따라 가치는 편차가 다양하게 발생합니다. 특정 부동산에 가치를 부여하는 사람도, 가치를 부여하지 않는 사람도 있습니다. 시장 가격에 변동성이 부여되는 것은 이러한 가치의 오차로 인한 것입니다. 시장 가격 이하의 급매물로 특정 부동산이 시장에 공급되었을 때 가격의 변동성이 가치의 하락을 주었다고 이야기할 수 없는 것입니다.

 

 

 

가격(가치)의 종류와 특성

화폐의 시간적 가치

동일한 금액이 주어졌을 때 현재 시점의 현금이 미래 시점의 현금보다 더 가치가 있다는 원리로 이런 선택을 하는 첫번째 이유는 현재가 아닌 위험을 가지고 미래의 불확실성이 존재하기 때문입니다.

 

개인적인 위험도 있지만 약속 불이행과 같은 외적인 환경에 의한 위험도 있습니다. 이러한 시차 선호(timepreference)와 무위험성(no risk) 때문에 현재 시점의 소비를 선택하게 되는 것입니다.

 

또한 인플레이션으로 인해 현재의 소비가 더 많은 재화와 서비스를 확보할 수 있다는 것으로 물가 상승에 따른 구매력의 감소 가능성 때문입니다. 현재 구매하는 것이 미래에 구매하는 것보다 더 높은 구매력(higher purchasing power)을 보유하고 있는 것입니다.

 

마지막으로 바로 수익을 만들어 낼 수 있다는 것입니다. 즉, 현재 시점에서 투자 행위를 통한 이윤을 만들어 낼 수 있는 기회비용(opportunity cost)이 미래 시점에서는 발생하지만 현재 시점에서는 발생하지 않는다는 것입니다.

 

시점에 따라서 화폐의 시간가치를 계산하는 방법은

6가지로 분류합니다.

 

화폐의 시간 가치 분류 방법

시점	방법 분류
미래가치	일시불의 미래가치 계수
	연금의 미래가치 계수
	감채기금 계수
현재가치	일시불의 현재가치 계수
	연금의 현재가치 계수
	저당 상수

 

 

1. 일시불의 미래가치

기간 초의 일정 금액을 일정 기간이 경과하고 난 뒤 원금과 이자의 합계액을 알아보겠습니다.

 

미래가치가 FV(Future Value)라고 하면 N년 뒤의 미래가치는 FVn됩니다. 현재가치는 PV(Present Value)라고 정리하면 아래와 같습니다.

 

예로 어떤 상업지역에 있는 상가의 시장 가격이 현재 10억원에 해당되는데, 임대 수익의 증가로 시장 가격이 매년 10%씩 상승하고 있다면 3년 뒤에는 얼마의 가치를 확보하고 있는지 계산하면 아래와 같습니다.

 

 

 

 

2. 연금의 미래가치

매 기간마다 일정한 금액을 적립한다고 가정했을 때 기간이 종료되는 시점에서 누적 금액이 얼마인지 알아보겠습니다.

 

 

예로 어떤 상가 투자자가 임대료로 매년 3.600만원을 받는데 이 임대료를 모두 은행에 저축한다고 가정하고, 이자율 10%로 5년간 적립할 때, 5년 말에는 얼마가 될지 계산하면 아래와 같습니다.

 

 

 

3. 감채기금 계수

일정 금액을 특정 기간 말에 모으기 위해서 매 기간마다 적립할 금액이 얼마인지 알아보는 것입니다.

 

예로 어떤 상가를 구매하고자 하나 자금 1억원이 부족합니다. 현재 투자 여력이 부족하지만 꾸준히 다른 투자 활동을 통해 목돈을 마련하고자 하는 투자자가 자금 계획을 수립할 때 필요한 계산 방법입니다. 1억원을 추가로 확보하기 위해서 3년 동안 적금에 가입한다면 매년 얼마씩 적금을 부어야 할지 이자율 10%로 계산하면 아래와 같습니다.

 

 

 

 

 

4. 일시불의 현재가치

미래의 주어진 시점에서 발생할 일정 금액을 현재의 시점에서 얼마가 되는지를 알아보는 것을 현재가치(현가)라고 합니다. 현재가치도 미래가치와 마찬가지로 금전이 시간적 흐름에 따라 가치의 변화가 있다는 것을 근거하여 계산하므로 미래가치를 현재가치로 전환하기 위해 할인율(discount rate)이 적용됩니다. 즉, 할인율이 r% 일 때 2년이 경과한 시점에서의 1억원이 현재 얼마의 가치가 있는지 계산하는 것입니다.

 

예로 상가에 투자하고 3년이 경과한 후 12억원에 매도하고자 합니다. 할인율은 10%로 계산할 때 현재 시점에서 3년 뒤의 12억원이 얼마인지 계산하면 아래와 같습니다.

 

자본 수익을 목적으로 하는 경우, 위와 같은 계산으로 대상 부동산이 901,577,761원 미만의 금액으로 투자할 수 있다면 투자 대상으로 적합하다고 볼 수 있으며, 그 이상의 금액으로 매입한다면 투자 대상에서 제외해야 합니다.

 

 

 

5. 연금의 현재가치

미래 시점에서의 특정 기간 동안 일정한 현금이 유입될 경우 현금 흐름들이 현재 시점에서 일시불로 얼마의 가치를 가지는지 알아보는 것을 연금의 현재가치라고 합니다.

 

예를 들어 은퇴자금으로 상가를 매입하려는 어떤 상가 투자자가 임대료를 매년 3,600만원씩 20년간 받는다고 가정하면 이 임대료 총합은 현재 일시불로 얼마의 가치가 있는지 계산해 보겠습니다.

 

은퇴 설계를 위한 목적으로 상가를 투자할 경우, 본인이 필요로 하는 은퇴 설계 자금을 계산하고 난 뒤에, 본인이 필요로 하는 금액에 투자 대상 부동산의 운영 수익이 맞는지 검토해야 할 것입니다. 월 300만원씩의 은퇴 설계 자금이 필요 하다면 현재 투자할 금액은 306,488,304원이라는 것입니다.

 

 

 

6. 저당 상수

일정한 금액을 타인으로부터 차입하였을 경우 이를 특정 기간 동안 얼마씩 갚아야 할까요?

 

예를 들어 상가 투자자가 지렛대 법칙(leverage effect)을 이용하여 수익을 극대화하고자 합니다. 그래서 투자금액에서 1억원을 이자율 10%로 10년 기간 동안 상환하기로 했다면 매월 얼마씩 갚아야 할지 계산해 보겠습니다.

 

이러한 계산을 통해 본인이 감당할 수 있는 범위에서의 타 자본을 이용해야 함을 알 수 있습니다. 과도한 자금 융통은 투자 수익에서 마이너스의 효과가 나타날 수 있습니다.