상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 6 상권의 접근성과 임대료

부동산 상권의 접근성과 임대료의 관계

 

임대료와 수익률에 대한 해석

접근성과 임대료의 관계

임대료는 지역 특성과 접근성, 건물 특성 등을 중심으로 복합적인 작용을 하기 때문에 각각의 지리적, 공간적 개별성뿐만 아니라 소비자들의 심리적 요인을 감안하여 세분된 접근으로 해석해야 합니다.

 

역을 중심으로 상권이 형성되면 역을 기점으로 동서남북으로 거리가 증가하며 유동 인구의 흐름에 변화를 보이고, 임차 업종에서도 차이가 발생합니다.

 

점포 사업의 1차적 성패의 원인은 접근성에 있습니다. 역으로부터 특정 점포까지의 도보 도달 거리의 접근성의 편리성 차원에서 본다면 거리가 길어질수록 임대료 수준의 변화가 나타납니다.

 

이러한 변화는 일정 거리를 초과해야 하므로 접근성에 대한 임대료 변화를 측정하기 위해서는 역을 중심으로 동서남북의 도보권에 한정되어야 합니다.

 

역으로부터 반경 200~400m 권역에 존재하는 상가는 약 18.4~19.6%의 임대료 상승효과가 있는 것으로 파악되는데 이것으로 지하철역으로부터 거리에 따른 영향을 받는 요인이라는 것을 알 수 있습니다.

 

간선 가로변이나 교차로에 위치한 지하철역과 달리 도보접근이 가능한 상업지역 블록 내부에 상가의 밀집과 보행가로 가 나타나며, 도보권 반경 이상 지역에서는 지하철역 등 대중교통과의 접근성 저하에 따라 상권이 급속히 위축되는 상가 특성이 임대료 수준 형성에 반영되고 있습니다.

 

또한 동서남북으로 점포 사업의 특징의 차이가 발생하고 이러한 차이에 따라 임대료의 변화도 발생합니다. 부분적으로 세분된 지역에서 발달하고 있는 업종 군에 대한 타당성을 접근성 차원에서 살펴볼 필요가 있습니다.

 

동일 상권 내에서 방향에 따라 유동 인구들의 특성에 차이가 발생하고 있기 때문에 일반적으로 상가의 점포 업종에 따라 임대료의 차이가 발생하여 도소매업종의 경우 타업종에 비하여 29.4~30.1%가량 높은 임대료가 형성되어 있다고 합니다. 일반적으로 동선이 양호한 지역의 임대료가 더 높을 수밖에 없습니다.

 

상권 특성에 따라 지하철역으로부터의 거리에 따른 영향이 각 상권별로 지하철 개통 이전 이미 발달한 상권 내 상가 밀집 지역과 지하철역까지의 상권 환경, 내부 보행가로 분포 등이 매우 상이하기 때문에 결과적으로 지하철역 인접성에 의한 임대료 영향 효과가 비례적으로 나타날 것이라는 예상과 달리 이미 형성된 상권 환경에 후행하여 개발된 지하철역 위치에 따라 임대료 영향 정도의 세부 효과가 차이 날 수도 있다는 것입니다.

 

이러한 동선의 변화만 살펴도 그 지역에서의 임대료 수준의 위계를 파악할 수 있어 투자 타당성 검토 시 현장 조사는 반드시 이루어져야 합니다.

 

상가의 접근성과 가시성을 반영 할 수 있는 것으로 상가의 도로 접면수와 접도 유형의 영향을 분석할 수 있습니다. 접도면수로 신촌, 종로, 기타 상권에서 임대료 수준의 차이를 가져오며, 접도 유형의 경우 강남역, 영등포, 종로, 기타 상권에서 임대료의 유의미한 수준 차이를 가져오는 것으로 나타납니다.

 

그러나 전체 상권을 대상으로 한 분석에서는 도로접면 조건에 따른 뚜렷한 임대료 수준의 차이를 보이지 않아 도로 접하는 면 수와 접도유형이 임대료 수준 형성에 있어서 모든 상권에서 일정한 형태로 영향력을 미치는 절대적 요소라기보다 지역 상권별 특성을 반영할 수 있는 임대료의 결정요소임을 알 수 있습니다.

 

상가 투자가 어려운 것이 지역 상권별 특성에 따른 영향력이 절대적인 요소는 아니기 때문입니다.

 

입주 층은 상업용 부동산 층별 임대료 격차분석에 통상적으로 사용되는 층별 효용지수 개념에 따라 1층 임대료 수준을 기준으로 각 중간 임대료 수준을 비교한 결과 1층 임대료 수준이 가장 높고, 다음으로 2층, 3층, 지하 1층 순으로 임대료가 형성되고 있는 것으로 파악됩니다.

 

상가 내 개별 점포로의 수직적 접근성에 따른 임대료 영향을 파악할 수 있는 층별 임대료 수준의 격차가 있음을 알 수 있습니다. 구체적으로 2층은 1층 임대료 수준의 48.7~52.0% 수준을 보였으며, 3층은 34.6~37.5%, 지하 1층은 28.1~31.4%, 4층 이상은 28.0~30.9% 수준을 나타냈습니다.

 

이와 같은 분석 결과를 통해 일반적으로 인식하고 있는 수평적 접근성 정도에 따른 임대료의 차이와 수직적 접근성에 차이에 따른 상가 임대료 차이가 매우 크며, 1층으로부터 층수 증가에 따른 임대료 하락은 비선형적으로 체감하는 구조를 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

 

개별 임대 단위 특성 중 임대 계약 면적 규모의 영향력에 대한 추정 결과 임대계약 면적이 한 단위(3.3㎡) 증가함에 따라 임대료 수준이 0.2% 하락하는 것으로 나타나는데 이런 경우 임대인 측면에서는 임대면적이 큰 공간일수록 임차인 유치가 어렵고, 공실 발생 시 직간접적인 임대료 손실 규모가 크게 발생할 수 있기 때문에 공간사용에 대한 비용을 임대료로 지불하는 임차인 입장에서 임차 공간 증가에 따른 임대료 할인이 요구될 수 있습니다.

 

이러한 층별 임대료의 수준 차이로 층별 평당 분양 가격, 매매 가격의 차이가 발생하며, 1층이 높은 임대료를 받음에 따라 1층의 분양 가격 혹은 매매 가격이 가장 높게 형성됩니다.

 

1층에 집중되는 투자자의 선호도로 분양 사업자들은 상층부의 평당 분양 가격의 일정 부분을 1층 분양 가격에 가하여 가격 정책을 수립함으로 향후 상권의 형성 과정에 있어서 장애 요인으로 작용하기도 합니다.

 

상가의 임대료 결정구조는 개별 상권 및 상가의 지리적, 물리적 특성과 상권이 작용하는 범위에서 유동 인구들의 규모 및 특성, 접근성 등이 다양하고 상호 간에 긍정적, 부정적 요인으로서 유기적 결합에 의해 임대료의 결정요인으로 영향을 줍니다. 따라서 이러한 요인들의 영향력과 세부적 사항, 방향성의 크기가 다르기 때문에 각각의 임대료 결정 구조에 있어 차이가 발생합니다.

 

 

 

임대료와 수익률에 대한 해석

수익률에 영향을 주는 요인

수익률은 부동산 시장의 수요와 공급에 의해 결정되기 때문에 수요와 공급에 영향을 주는 요인들이 결과적으로 수익률에 영향을 미치는 요소라고 볼 수 있을 것입니다. 이러한 요인들은 부동산 및 부동산과 관련된 외부요인과 내부요인으로 구분합니다. 내부요인은 물리적 요인과 비물리적 요인으로, 외부요인은 경제적 요인과 비경제적 요인으로 분류할 수 있습니다.

 

 

내부 요인

물리적 요인	입지, 접근성, 거리, 교통, 주차장 크기, 연면적, 건폐율, 용적률, 전용 면적, 대지면적, 층수, 승강기 대수, 건축구조물 형식, 입주 층, 로비의 내부 공간, 핵심 점포의 존재 여부, 전면 넓이, 기둥의 유무, 출입구 수, 건물 규모, 외장, 조경 편의시설, 상가의 종류
비 물리적 요인	경과 연수, 불량 임차인, 지역의 이미지, 매입 가격, 임대료, 임차 업종의 수익구조, 가시성, 내/외부 동선 체계, 독점권, 투자 시기, 임차인의 안정성, 임차인 사업 능력, 입점률, 상권의 특성

 

외부 요인

경제 요인	경제성장률, 경기종합지수, 건설수주액, 실업률, 저당 대출 비율, 지가상승률, 지역 인구밀도, 지역 도소매 업체 수, 도소매 영업 순익 변동률, 금리, 물가상승률
비경제 요인	공실률, 상가임대차보호법의 적용 여부, 고령화 사회구조, 부동산 정책, 1인 가구 증가율, 유동 인구의 특성 및 성향, 소비심리, 투자 기대심리, 인허가 절차 및 비용, 배후 세력 소득 수준, 택지개발지구 규모, 분양률

 

 

상업용 부동산의 수익률에 영향을 주는 요인은 수없이 많을 뿐만 아니라, 복합적으로 작용하고 있음으로 수익률에 영향을 미치는 정도에 대해서 정확한 양/음의 관계를 밝혀나가는 과정이 앞으로의 상업용 부동산 업계의 주요 과제라고 할 수 있습니다.

 

특정 지역에서 수익률의 (+) 요인이 다른 지역에서는 (-) 요인으로 발생할 가능성도 있습니다. 이러한 수익률은 분양률과 입점율과는 어떠한 관계가 있는지 살펴볼 필요가 있습니다.

 

일반적으로 분양률은 공급을 담당하는 사업자의 마케팅, 홍보 및 사업전략에 따라 이루어진다면, 입점률은 점포 사업자들의 매출을 통한 일정 사업 수익이 있어야 하기 때문에 입지적 측면에서 우선으로 검토되어야 합니다.