부동산 투자 분석 방법 2 어림셈법, 비율분석법

3가지 부동산 투자 방법

 

 

가치와 가격에 따르는 부동산 투자 분석방법

2. 어림셈법

어림셈법은 한 해의 소득을 기준으로 투자 분석하는 방법이기 때문에 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않습니다. 또한 처분 시 발생하는 자본 이득도 고려하지 않기 때문에 개략적인 투자 수익을 분석할 때 일반적으로 사용할 수 있는 방법입니다.

 

한 가지 방법에 의하여 계산된 비율은 다른 방법에 의하여 계산된 비율과 직접 비교하기가 어렵다는 것이 어림셈법의 한계입니다. 이러한 원인은 미래의 현금 수지를 할인하지 않은 데서 기인하고 있으며 부동산의 보유 기간 중에 현금 수지에 대한 변동이 심할 경우에는 어림셈법을 투자의 판단 기준으로 활용하기가 어렵습니다.

 

 

(1) 승수법(multiplier method)

 

① 총 소득승수(gross income multiplier)

총 소득에 대한 총 투자액의 배수입니다. 총소득승수는 비교적 간단하게 계산할 수 있으나 공실, 운영비용, 금융비용, 세금 등에 대한 검토 없이 이루어진다는 것이 단점입니다.

총소득승수 = 총 투자액/총소득

 

② 순 소득승수(net income multiplier)

순 운영소득에 대한 총 투자액의 배수입니다. 이를 '자본회수기간'이라고 하기도 합니다.

순소득승수 = 총 투자액/순운영소득

 

③ 세전현금수지승수(before-tax cashflow multiplier)

세금 공제 전에 현금 흐름에 대한 지분 투자액의 배수입니다.

세전현금수지승수 = 지분 투자액/세전현금흐름

 

④ 세후현금수지승수

세금 공제 후에 현금 흐름에 대한 지분투자액의 배수입니다.

세후현금수지승수 = 지분투자액/세후현금흐름

 

 

(2) 수익률법

 

① 종합지본환원율

종합자본환원율은 총 투자액에 대한 순운영소득의 비율입니다. 따라서 종합자본환원율의 역수가 순소득승수가 됩니다.

종합자본환원율 = 순운영소득/총투자액

 

② 지분배당률

지분투자액에 대한 세금 공제 전 현금 흐름의 비율로서 세전현금수지승수의 역수가 되며 세전수익률이라고 합니다.

지분배당률 = 세전현금흐름/지분투자액

 

③ 세후 수익률

지분 투자액에 대한 세금 공제 후 현금 흐름의 비율로서 세후현금수 지승수의 역수입니다.

세후수익률 = 세후현금흐름/지분투자액

 

 

 

 

가치와 가격에 따르는 부동산 투자 결정 방법

3. 비율분석법

투자 계획이나 수익성을 검토할 때 여러 가지 비율로 현금 수지를 분석하는 것은 투자 위험을 검토하는데 유용하게 사용될 수 있습니다.

 

 

(1) 대부비율(Loan to Value: LTV)

 

대부 비율이 높으면 채무 불이행시 원금을 회수하기가 어렵습니다. 부동산 가치에 대한 융자액의 비율을 말하는 것으로 저당비율이라고 합니다. 부동산의 가치가 하락하는 경우에는 대부 비율이 100%를 초과할 수도 있습니다. 이런 경우 투자자(대출자)의 입장에서는 큰 위험에 빠지게 됩니다. 금융기관에서는 부동산의 가치에 대한 일정한 비율을 최대한도로 정하는 경우가 많습니다.

 

대부비율 = 부채잔금/부동산의 가치

 

부채비율은 대부비율과 밀접한 관계가 있습니다. 대부 비율인 높을수록 부채 비율도 급격히 증가할 수밖에 없습니다.

 

부채비율 = (타인자본/자기자본)x100

 

대부비율이 80%라고 하는 것은 부채비율이 400%라는 뜻과 같습니다.

 

 

 

(2) 부채감당률(Debt coverage ratio: DCR)

 

순영업소득이 대출금의 원리금의 상환액의 몇 배가 되는지 나타내는 비율입니다. 부채 감당률이 1에 가까울수록 대출자나 차입자 모두가 위험합니다. 부채 감당률이 1보다 작은 것은 투자 대상 부동산으로부터 순영업소득이 부채를 감당할 수 없다는 것입니다. 이러한 부족액은 다른 방법으로 조달해야 하므로 투자자에게 위험이 됩니다.

 

부채감당률 = 순운영소득/대출금의 원리금상환액

 

부채감당률과 원리금상환액의 관계

순영업 소득	1억	1억	1억	1억	1억
원리금 상환액	1천만원	2천만원	5천만원	1억원	2억원
부채 감당률	10	5	2	1	0.5

 

 

 

(3) 영업경비비율(Operating Expance Ratio: OER)

 

영업비용이 총소득에서 차지하는 비율로 투자 대상 부동산의 재무 관리 상태를 파악하는 지표로서 사용됩니다. 시장에 있는 유사 부동산의 평균보다 높다면 영업비에 대한 관리가 적절하지 못한 상태에 있음을 추측하여 볼 수 있습니다

 

공실률이 높다거나, 관리 유지비용이 너무 과다하게 책정되어 있거나, 임대료가 시장 임대료보다 저렴하게 되어 있다는 등의 문제점을 예측하여 볼 수 있습니다. 그러나 어디까지나 추측이므로 영업경비비율만으로 부동산의 관리가 유효 적절한지 여부에 대해서는 정확하게 판단하기 어렵습니다. 결과적으로 영업경비비율을 최소화하는 것이 최선의 방법입니다.

 

영업경비비율 = 영업경비/유효조소득

 

 

 

(4) 공실률

 

공실 및 불량 부채로 인한 손실이 가능조소득에서 차지하는 비율을 살펴보는 것입니다. 공실률이 높을수록 투자 가치는 떨어지는 것이기 때문에 공실의 원인이 지역적 환경에서 오는 것인지, 아니면 대상 부동산에 대한 자산 관리의 부족에서 오는 것인지 조사할 필요가 있습니다.

 

공실률 = (공실+ 불량 부채)/가능소득

 

 

 

(5) 소득비율(수입비율)

 

가능조소득에서 순영업소득이 차지하는 비율을 말합니다.

 

소득비율= 순영업소득/가능조소득

 

일반적으로 소득비율이 높을수록, 공실률과 영업경비비율은 낮을수록 대상 부동산의 투자 가치가 높다고 볼 수 있습니다. 기타 다른 수입이 전혀 없다고 가정하면 (공실률+영업경비비율+소득비율)은 100%가 됩니다. 따라서 이 세가지 비율에 의해 가능조소득에 대한 평가를 할 수 있습니다.

 

 

 

(6) 채무불이행률(Default ratio)

 

유효한 조소득이 영업경비와 부채 서비스액을 감당할 수 있는지 없는지 여부에 대하여 측정하는 것입니다. 이 비율이 높을수록 채무 불이행의 가능성이 큰 것으로 이를 손익분기점이라고도 합니다. 이 비율은 실제로 발생한 것을 의미하는 것이 아닌 예측 가능성을 나타내는 비율입니다.

 

채무불이행률 = (운영경비+부채서비스액)/유효총소득

 

 

 

(7) 총자산회전율(Total Asset Turnover Ratio: TAT)

 

총자산회전율은 투자된 총자산 즉 부동산의 가치에 대한 총소득의 비율을 말합니다. 총소득승수의 역수가 됩니다.

 

총자산회전율 = 총소득/부동산의 가치