'부동산/상업용 부동산' 카테고리의 글 목록

레버리지, 효과적인 투자 자금 전략 방법

가치와 가격에 따르는 부동산 투자 자금 전략 방법 1) 레버리지의 정의 경제학에서 중요한 개념인 투자 시 자금조달 원천에 대한 배합문제(financing mix)를 레버리지 효과(leverage effect)라 합니다. 이를 이해하기 위해서는 먼저 자본 구조의 개념을 이해해야 합니다. 자본 구조란 기업이나 개인의 자본과 부채의 비율을 말합니다. 자본은 주식이나 이익 잉여금 등의 소유자의 투자를 나타내고, 부채는 대출이나 채무를 나타냅니다. 이 두 가지는 보통 기업의 활동을 위해 필요한 자금을 조달하는 데 사용됩니다. 어떠한 배합이 가장 합리적이며 위험을 회피하고 투자 수익을 극대화할 수 있는지 투자 자금의 전략을 세우는데 사용되며 투자자가 일정액의 자본을 투자하여 상업용 부동산 구입 시에 자기 자본이익률..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 17. 02:58

부동산 투자 분석 방법 2 어림셈법, 비율분석법

가치와 가격에 따르는 부동산 투자 분석방법 2. 어림셈법 어림셈법은 한 해의 소득을 기준으로 투자 분석하는 방법이기 때문에 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않습니다. 또한 처분 시 발생하는 자본 이득도 고려하지 않기 때문에 개략적인 투자 수익을 분석할 때 일반적으로 사용할 수 있는 방법입니다. 한 가지 방법에 의하여 계산된 비율은 다른 방법에 의하여 계산된 비율과 직접 비교하기가 어렵다는 것이 어림셈법의 한계입니다. 이러한 원인은 미래의 현금 수지를 할인하지 않은 데서 기인하고 있으며 부동산의 보유 기간 중에 현금 수지에 대한 변동이 심할 경우에는 어림셈법을 투자의 판단 기준으로 활용하기가 어렵습니다. (1) 승수법(multiplier method) ① 총 소득승수(gross income multiplie..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 16. 03:00

부동산 투자 분석 방법 1 할인현금수지분석법

가치와 가격에 따르는 부동산 투자 분석 방법 1. 할인현금수지분석법 부동산 투자 분석은 할인현금수지분석법, 어림셈법, 비율분석법으로 크게 3가지 방법으로 분류됩니다. 비율 분석법은 투자에 대한 위험을 평가하기 위해 현금수지를 여러 비율로 분석하여 투자 결정을 하는 방법입니다. 어림셈법은 기간 중에 발생하는 소득 이득 중에서 한 해의 소득을 기준으로 하는 방법입니다. 할인현금수지분석법은 미래에 예상되는 현금수입과 지출을 현재 가치로 할인하고, 상호 간에 비교 분석하여 투자판단을 결정하는 방법입니다. 미래 예상되는 현금의 수입과 지출을 현재 가치로 할인함으로써 투자 판단의 기준을 삼는 방법을 말합니다. 할인현금수지분석법은 여러 해의 소득을 기준으로 하며 운영 소득과 자본 소득을 모두 고려하며, 세후 현금 흐..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 16. 01:02

상가 투자의 가치와 수익률, 위험의 형태

가치와 가격에 따르는 부동산 상가 투자 이론 부동산 투자 위험의 형태 (1) 사업상의 위험(Business Risk) 부동산 투자 사업 자체에서 발생하는 위험을 사업상의 위험이라 하며 시장위험(market risk), 운영위험(operational risk), 지리적 위험(locational risk)으로 구분합니다. 시장은 수요와 공급을 통해 형성됩니다. 시장 위험은 수요·공급 분석을 잘못하여 발생하는 위험입니다. 상업용 부동산 시장에 대한 지역적 수요와 공급 예측이 잘못되어 과잉공급이 되는 경우에 시장 임대료는 하락하고, 공실 발생 가능성이 높아집니다. 상업용 부동산의 운영으로부터 발생하는 위험으로 임차인의 임대료 지연, 공실, 관리의 미비, 과다한 영업경비 등으로 운영 수익에 부정적인 영향을 주는 ..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 15. 05:00

상가 투자의 가치와 수익률, 위험의 관계

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론 투자 가치, 수익률, 위험의 관계 부동산 투자 결정을 하려는 투자자는 대상 부동산이 얼마의 투자 가치를 가지는지 투자에 따른 향후 투자 비용이 어느 정도 되는지를 현재의 시장 가치와 비교하게 됩니다. 이러한 비교 과정에서 미래의 예측할 수 없는 불확실성이 대두되어 투자 시점에서부터 정확한 현금 흐름을 예측하기 어렵습니다. 예상한 결과에서 벗어날 가능성이 높을수록 위험률이 높다는 것입니다. 부동산 투자에서 대부분의 의사결정은 반복되는 경우가 거의 없습니다. 본질적으로 불확실성은 주관적인 것이며, 미래의 사상(市像)과 평가도 투자자 개인에 따라 달라질 수밖에 없습니다. 대부분이 1회성이기 때문에 불확실성을 확실성으로 전환시킬 수 있는 방법이 거의 없다는 것입니다. 반복 ..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 15. 03:00

상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 6 상권의 접근성과 임대료

임대료와 수익률에 대한 해석 접근성과 임대료의 관계 임대료는 지역 특성과 접근성, 건물 특성 등을 중심으로 복합적인 작용을 하기 때문에 각각의 지리적, 공간적 개별성뿐만 아니라 소비자들의 심리적 요인을 감안하여 세분된 접근으로 해석해야 합니다. 역을 중심으로 상권이 형성되면 역을 기점으로 동서남북으로 거리가 증가하며 유동 인구의 흐름에 변화를 보이고, 임차 업종에서도 차이가 발생합니다. 점포 사업의 1차적 성패의 원인은 접근성에 있습니다. 역으로부터 특정 점포까지의 도보 도달 거리의 접근성의 편리성 차원에서 본다면 거리가 길어질수록 임대료 수준의 변화가 나타납니다. 이러한 변화는 일정 거리를 초과해야 하므로 접근성에 대한 임대료 변화를 측정하기 위해서는 역을 중심으로 동서남북의 도보권에 한정되어야 합니다..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 15. 00:55

상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 5 수익률 간의 관계

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론 1. 기대 수익률과 요구 수익률 간의 관계 미래 시점을 예측한 기대 수익률이 요구 수익률보다 낮을 때는 투자를 하지 않는 것이 투자자의 일반적 심리입니다. 기대 수익률이 낮으면 투자 가치가 떨어지는 것이죠. 이러한 심리적 요인에 의해 투자를 부정적으로 보는 사람들이 많으면 수요가 감소하고, 수요 감소로 인해 부동산 가격이 하락하게 됩니다. 부동산 가격이 하락하는 것은 미래 시점의 기대 수익률을 상승시키는 요인이 되어 투자자의 요구 수익률과 같아지게 되면 투자자는 기꺼이 투자하고자 할 것입니다. 이와 반대로 기대 수익률이 요구 수익률보다 높을 때는 투자에 대한 결정을 내리고 투자하게 되겠죠. 즉, 기대 수익률이 요구 수익률보다 높으면 투자 가치가 있는 것입니다. 투자 ..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 14. 22:53

상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 4 수익률의 종류

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론 상가 투자 수익률에 대한 이해 상가투자시 대개의 경우 자본 투자 수익률을 검토하게 됩니다. 이 말은 자본에 대해 확보할 수 있는 임대료 수익이 얼마나 되는지 검토하는 것인데요. 일반적으로 투자 수익률을 언급하면 '수익임대료/부동산 투자자본'을 이야기합니다. 투자 활동을 하면서 수익률이 얼마나 되는지 따져보지 않는 투자자는 없을 것입니다. 대상 부동산에 대해서 투자를 할 것인지, 말 것인지를 결정하는 과정에서 있어서 투자 수익률은 아주 중요한 결정요인이 됩니다. 물론 대상 부동산인 상가에 투자행위를 하기 위해서는 그 상가가 속해 있는 상가건물, 주변 환경과 유동인구, 부동산 정책과 지역 발달 가능성, 사회적 변화 요인 등등 검토할 것이 아주 많고 이러한 모든 것들이 수..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 14. 05:20

상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 3 세금 계산 방법

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론 지분 복귀액의 계산 방법 지분 복귀액은 미래 시점의 예상되는 매도가격(selling price)의 예상으로부터 시작됩니다. 지분 복귀액은 기업이나 조직에서 투자자에게 배당금이나 이익을 분배하기 위해 재투자하는 금액을 말하는데 이는 기업이나 조직이 자체적으로 발생한 이익을 재투자함으로써 성장과 발전을 이루고자 하는 의지를 보여주는 중요한 경제 지표 중 하나입니다. 투자 분석을 하는 현재의 시점에서 보았을 때 매도가격이라는 것은 기대가격의 의미를 갖게 됩니다. 부동산을 보유하고 있다가 어느 시점이 되면 처분하는 경우가 일반적인데 이때 처분으로 인한 차익은 지분투자자들의 몫이 되고 이를 '지분복귀액'(equity reversion)이라 하는 것입니다. 지분 복귀액은 회사가..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 14. 02:48

상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 2 가치의 종류와 수지 분석

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론 가치(가격)의 종류 특정 목적에 따라 가치를 세분하면, 투자가치, 사용 가치, 담보 가치, 보험 가치, 과세 가치, 장부가치, 감가상각 후 가치, 교환가치, 정산 가치, 적정가치 등의 수많은 가치로 열거할 수 있습니다. 특정 시점에서 대상 부동산에 대한 가치는 다양하게 정의될 수 있으며 이렇게 가치의 종류가 다양하고 세분되어질 수 있는 것은 같은 부동산일지라도 보는 관점(맥락)이 다르기 때문입니다. 1.투자가치(investment value) 시장 가치가 객관적이고 합리적인 가치라면, 투자가치는 투자자가 대상 부동산에 대하여 가지고 있는 주관적인 가치로 시장가치와 반대의 성격을 띄고 있습니다. 투자가치는 투자에 따르는 비용과 수익을 분석함으로써 평가하는데 일반적으로 ..

부동산/상업용 부동산 2024. 3. 13. 21:42

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