상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 3 세금 계산 방법

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론

지분 복귀액의 계산 방법

 

지분 복귀액은 미래 시점의 예상되는 매도가격(selling price)의 예상으로부터 시작됩니다. 지분 복귀액은 기업이나 조직에서 투자자에게 배당금이나 이익을 분배하기 위해 재투자하는 금액을 말하는데 이는 기업이나 조직이 자체적으로 발생한 이익을 재투자함으로써 성장과 발전을 이루고자 하는 의지를 보여주는 중요한 경제 지표 중 하나입니다.

 

투자 분석을 하는 현재의 시점에서 보았을 때 매도가격이라는 것은 기대가격의 의미를 갖게 됩니다. 부동산을 보유하고 있다가 어느 시점이 되면 처분하는 경우가 일반적인데 이때 처분으로 인한 차익은 지분투자자들의 몫이 되고 이를 '지분복귀액'(equity reversion)이라 하는 것입니다.

 

지분 복귀액은 회사가 발생시킨 이익 중 일부를 주주들에게 배당이 아닌 지분으로 되돌리는 것을 의미합니다. 이는 기업이 이익을 단기적으로 주주에게 분배하는 것이 아니라 장기적인 성장을 위해 투자하는 것을 나타냅니다. 주식을 보유한 주주들에게는 해당 이익을 실제 현금으로 받지는 않지만, 이로써 회사의 가치가 높아지고 장기적으로는 주식 가치의 상승을 기대할 수 있습니다.

 

지분복귀액의 이유

 

1. 성장 기회 확보

이익의 일부를 기업이 재투자함으로써 추가적인 성장 기회를 확보할 수 있습니다. 이는 새로운 사업 분야 진출이나 기존 사업의 확장에 사용될 수 있습니다.

2. 주주 가치 제고

지분 복귀액은 주식 가치를 높이는데 기여합니다. 재투자된 이익으로 인해 기업의 성장 가능성이 높아지면서 주식 시장에서의 평가도 높아질 수 있습니다.

3. 안정성 유지

이익의 일부를 재투자함으로써 기업은 금융 안정성을 유지하고 적절한 유동성을 확보할 수 있습니다.

4. 세제 혜택

일부 국가에서는 지분 복귀액에 대해 세제 혜택을 부여하는 경우가 있습니다. 이는 기업이 이익을 재투자함으로써 세금 부담을 줄일 수 있는 장점을 제공합니다.

 

지분투자액 + 원금상환금액 + 가치상승금액
 = 지분복귀액

 

 

지분복귀액의 계산과정

 

 

① 매도가격

미래 특정 시점에서의 기대가격으로서 매수인으로부터 대상 부동산에 대한 소유권을 넘겨주고 받는 금전입니다.

 

② 순매도액

매도가격에서 매도경비를 감하면 순매도액이 됩니다. 매도경비로는 부동산 매도 시 매수인과의 협상을 중개해 준 중개수수료, 법적 수속 경비(legal fee), 기타 경비등이 포함됩니다.

 

③ 세전지분복귀액

순매도액에서 미상환 저당잔금을 감한 것이 세전지분복귀액이 됩니다. 대상 부동산을 매도하게 되면 대출자에게 저당잔금을 전부 상환해야 하는 경우를 승계불가대부(Nonassumable loan)라 하며, 새로운 매수 인이 저당 대부를 승계하는 경우를 승계가능대부(Assumable loan)라 합니다.

 

④ 세후지분복귀액

세전지분복귀액에서 자본이득세를 감하면 세후지분복귀액이 됩니다. 세후지분복귀액이 결과적으로 부동산 투자자가 확보하는 최종적인 현금수지가 되는 것입니다. 이러한 지분복귀액을 계산하는 과정을 살펴보면 처분으로 인한 차익은 세후지분복귀액의 권리를 주장하는 투자자와 자본이득세에 대하여 권리가 있는 정부, 저당대부로 참여한 금융기관으로 나누어짐을 알 수 있습니다.

 

 

 

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론

영업소득세와 자본이득세의 계산 방법

부동산 투자 시 고려해야 할 중요한 세금으로 매도 시 발생하는 자본이득세와 운영 시 발생하는 영업소득세가 있습니다. 영업소득세는 매 기간마다 납부해야 하며, 자본이득세는 보유기간 말에 납부해야 합니다.

 

① 영업소득세의 계산

영업소득세 계산방법

 

영업소득세의 계산은 순영업소득에서부터 할 수도 있고, 세전현금수지부터 할 수도 있습니다. 어떤 방법을 하나 결과는 동일합니다. (+) 표시는 세금이 공제되지 않는 것이며, (-) 표시는 세금이 공제되는 것입니다.

 

영업경비라는 것이 부동산을 운영하는데 발생하는 비용으로 세금공제가 되는 것도 있지만 세금공제가 되지 않는 것도 있는데 이를 대체 충당금이라 하며 자본비지출(capital expenditure)로 취급되어 세금 공제가 되지 않습니다.

 

자본비지출은 대상 부동산의 유효수명이나 가치를 증진시키는 지출을 의미하며, 단지 유지시켜 주는 지출은 영업비지출(operating expenditure)로 취급되어 세금 공제가 됩니다. 부채서비스액은 이자 지급분은 세금 공제가 되지만, 원금상환분은 부동산의 가치를 증진시키는 역할을 하였으므로 세금에서 공제되지 않습니다.

 

감가상각액은 세금에서 공제됩니다. 그러나 개인적인 목적으로 보유하고 있는 주택 같은 부동산은 감가상각이 되지 않습니다. 기본적으로 감가상각은 제한된 가용수명(useful life)을 가지고 있는 건물, 공작물, 토지개량물 등과 같은 부동산은 허용되지만, 그렇지 않은 토지와 같은 반영구적인 부동산은 감가상각이 되지 않습니다.

 

 

 

② 자본이득세의 계산

 

자본이득세 계산방법

순매도액에서 대상 부동산의 순장부가치(net book value)를 감하면 매도이득(gain on sale)이 됩니다. 매수가격은 부동산 가격에 매수 비용을 합한 가격입니다. 매도이익에서 초과감가상각액을 빼야 자본 이득을 구할 수 있습니다.

 

그런데 보유기간 동안의 물가상승이나 자본개량비지출(capital improvement expenditure)등을 고려하여 세제상 공제되는 부분이 있으므로 자본 이득이 전부 과세 대상이 되는 것이 아닙니다. 따라서 자본 이득에서 공제분을 제외한 금액이 바로 과세대상이 되는 자본이득이 되는 것입니다.

 

순장부가치는 부동산의 매수가격에서 총 감가상각액을 감한 것으로 직선법에 의한 정상 감가상각분과 가속적 자본회수제에 의한 초과 감가상각분이 함께 포함되어 있습니다.

 

결과적으로 부동산의 처분시에 얻게 되는 최종적인 세후 지분복귀액은 순매도액에서 미상환 저당잔금을 지불하고 난 뒤 남은 세전 지분복귀액에서 자본이득세를 제한 것입니다. 초과 감가상각이 있을 경우에는 다시 자본회수세를 빼야 합니다.