상업용 부동산의 이해 4 투자자 입장의 상가의 특성

투자자의 입장에서 바라보는 상업용 부동산

 

투자자 입장에서 보는 상업용 부동산 상가의 특성

 

① 근린상가

근린상가는 음식점, 병원, 약국, 편의점, 학원 등이 있는 길거리를 지나며 볼 수 있는 상가 빌딩을 일컫는데요. 중소형의 빌딩으로 이루어진 상가 건물을 말합니다. 즉 우리가 집 밖으로 나와서 보게 되는 대부분의 모든 상가들이 근린상가라고 보면 되는 것이죠. 상가 투자를 한다고 하면 가장 많이 검토하는 것 중의 하나가 근린상가입니다.

 

"국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하면 상업지역을 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 분리하고 있습니다. 근린 상업지역은 다시 1종과 2종으로 분리되어 있으며, 그 업종을 세세히 분류해 놓았습니다.

 

이러한 분류에 따라 중심상가, 일반상가, 근린상가, 유통상가로 분리하여 상가를 정의 내릴 수도 있지만 한마디로 1종, 2종의 편의시설 위주의 상가를 말한다고 하는 것이 가장 타당할 것 같습니다. 따라서 일반 유흥업종을 제외한 다양한 업종의 점포 사업이 가능한 상가를 일반적으로 근린상가라고 합니다.

 

단지 내 상가보다는 보다 폭넓은 상권의 범위에 근린 상가가 위치할 것이며, 중심 상업지역의 중심상가보다는 유동인구나 상권의 흡인력이 다소 떨어질 것입니다. 근린상가는 단지 내 상가와 중심 상가의 중간 범위에 있는 상가로 볼 수 있기 때문에 소위 상가 투자한다고 하면 투자자들이 가장 많이 접하고, 상담하고, 투자 대상으로 검토합니다.

 

 

② 단지 내 상가

아파트 주민들을 대상으로 한 독점적인 점포 사업을 위한 상가라고 볼 수 있습니다. 흔히 아파트 단지 안에 있는 상가를 부를 때 단지 내 상가라고 하며, 대개의 경우 아파트를 건설한 건설사가 아파트 단지의 부속 상가로 개발, 분양하고 있습니다.

 

가장 큰 장점은 아파트 주민을 위한 것으로 고정적인 수요가 꾸준하게 발생하여 안정적이고 일정한 매출을 보장받을 수 있다는 점입니다. 생계형 점포 사업자라면 적극적인 검토를 해 볼 수 있습니다.

 

기본 수요가 확보되는 배후 아파트 단지의 규모는 최소 800 가구 이상이고 1,000 가구 이상이면 안정적이라고 볼 수 있습니다. 배후 아파트 단지의 세대수 등 잠재 수요층의 규모와 상가 면적이 적당한 단지를 파악하는 것이 중요합니다. 평형별로는 대형보다 중형 평형이 좋습니다.

 

단지 내 상가는 대개의 경우 입찰 형태로 분양을 하고 있습니다. 과도한 입찰가는 투자 수익의 불확실성을 높이므로 면밀한 검토가 필요합니다. 따라서 통상적으로 과열 입찰로 인하여 입찰 예정가 대비 예상 임대료를 검토하여 기대 수익률을 계산해야 합니다.

 

단지 내 상가는 시간이 가면 갈수록 노후화가 됩니다. 간혹 미래 가치에 대한 기대수익이 충분히 분양 가격에 반영이 되었을 가능성이 있기에 투자자의 입장에서는 보수적으로 접근해야 합니다.

 

아파트 단지 근거리에 강력한 흡인력이 있는 점포가 있거나 앞으로 생길 가능성이 있다면 단지 내 상가를 이용하는 아파트 주민들의 집객 효과는 급격히 감소할 가능성도 있습니다. 매출이 일정한 수준을 유지하기 때문에 아무리 경기가 좋아진다고 해도 점포 방문객의 증가 자체가 불가능하고 임대 소득 자체도 일정 수준 이상 올리는 것은 어렵습니다.

 

공동주택건설 사업을 준비하는 과정에서 간혹 현장에서 부동산 개발업자가 주택건설 사업승인 인허가를 득하지 않은 상태에서 단지 내 상가 전체를 제삼자에게 매도하는 경우가 있습니다.

 

제삼자는 별도의 가격으로 일반 투자자들에게 분양하는 경우도 종종 발생하고 있음으로 주의가 필요합니다. 이는 부동산 개발업자와 제삼자 간의 투자 약정의 방법으로 체결을 하고 제삼자로부터 일정의 금액을 충당하여 사업경비로 활용하는 것입니다.

 

 

③ 중심 상가

서울의 전통적인 1급 상권인 명동 · 종로 · 동대문 · 남대문 지역 등은 오래전부터 전통적으로 자연스럽게 형성된 상가들입니다. 중심상가라고 하는 용어가 일반 투자 상담에서 자주 언급되는 단어는 아닙니다. KIRA(대한건축사협회)의 상가분류표에 보면 인구 숫자에 따라 중심상가를 분류하기도 합니다.

 

중심상가는 전통적인 중심상가와 도시계획에 따른 인위적인 중심상가가 있습니다. 그러나 일산이나 분당 등의 중심 상가들은 신도시 개발에 따라 중심 상업지역을 인위적으로 개발한 것입니다. 신도시에 가보면 상가들을 특정지역에 집중적으로 배치한 것을 볼 수 있습니다. 이러한 지역에 위치한 상가들을 중심상가로 보는 것입니다.

 

그렇기에 주요 투자 대상은 당연히 신도시의 중심 상가가 될 것입니다. 신도시는 검증이 된 상권이 아니라 불안하지만 도시계획에 의한 개발이므로 투자 대상으로 적극적인 방법에 의하여 검토하여 볼 필요가 있습니다.

 

단 분양가 자체가 합리적이어야 하죠. 신도시 개발에 따른 분위기로 인하여 비합리적인 분양가는 도시가 완성되고서도 임대료의 불안정함으로 인하여 상권이 더디게 발달할 가능성이 있습니다.

 

 

④ 주상 복합 상가

상업지나 준주거지역의 상층부에는 아파트나 오피스텔로 구성되어 있고 저층부는 상가로 구성된 건물을 주상복합 건물이라고 합니다. 주상복합 건물의 저층부의 상가를 주상복합 상가라고 합니다. 한마디로 주거공간과 상업시설이 한 건물에 존재하고 있는 것입니다.

 

언뜻 보면 상당히 매력적인 상가처럼 보이지만 실제 주상 복합 상가는 많은 위험요소가 있습니다. 정확한 수익률 분석에 근거한 접근보다는 지역의 풍부한 유동인구들에 유인되어 투자하는 패턴을 보여주고 있습니다.

 

상업지역 내에 건물이 들어서는 경우가 많아서 사업주체의 토지 매입 가격에 대한 부담으로 상업시설에 대한 분양가격 자체가 고액인 경우가 많고, 기대 수익률에 대해서도 다수의 유동인구들에 의해 대부분 긍정적으로 평가하는 경향이 많습니다.

 

투자자로서 무엇보다 검토해야 할 가장 중요한 것은 내부 상권과 외부 상권을 형성하는 집객 인구들에 대한 소비행태 분석을 기본으로 투자 전략을 구상해야 한다는 것입니다.

 

 

⑤ 테마상가 (쇼핑몰)

때로 테마상가와 쇼핑몰을 분리하기도 하지만 같은 개념으로 해석해도 좋습니다. 상가 투자를 하게 된다면 일반 소액 투자자에게는 가장 큰 유혹이 되는 상가가 테마 상가들인데요. 대개의 경우 한 상가 건물에 상가가 대량으로 공급되고 역세권 및 유동인구들이 풍부한 대표적인 지역에 상가 건물이 지어지기에 그렇습니다.

 

 

⑥ 파생 상가

KIRA에서는 번화가형과 외곽형으로 분리하였습니다. 즉, 번화가형은 관공서, 극장, 예식장,호텔 등에 있는 상가들과 외곽형은 관광지, 휴양지, 휴게실, 놀이공원 등의 상가들로 정의하였습니다.

 

파생상가의 상가로서의 가치는 철저하게 주력업종의 사업 성패에 따라 판단됩니다. 주력 업종의 사업 실패 시 상가 건물 자체가 유동인구의 흡인력이 급격하게 떨어질 것이고, 실패한 상가 건물은 순식간에 슬럼화되는 것인데요,

 

대개의 경우, 이러한 위험요소가 잠재하기 때문에 중심이 되는 사업주체가 직영 시스템으로 관리 운영 되고 있으나, 종종 일반 분양으로 시장에 공급이 되는 경우가 있습니다. 실제 투자 상담에서 파생상가도 자주 등장하지 않습니다.

 

 

⑦ 연도형 상가

아파트와 도로의 경계 부분에 상가를 개발한 것입니다. 저층부의 상가를 구성하여 도로변의 유동인구와 후면부의 아파트 단지 내 주민들의 편의시설로도 가능하고 근린상가의 하나로 해석해도 별 무리는 없습니다.