상가 투자를 위한 부동산 가격 결정 2 가치의 종류와 수지 분석

부동산 투자를 위한 가치의 이해와 수지분석

 

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론

가치(가격)의 종류

특정 목적에 따라 가치를 세분하면, 투자가치, 사용 가치, 담보 가치, 보험 가치, 과세 가치, 장부가치, 감가상각 후 가치, 교환가치, 정산 가치, 적정가치 등의 수많은 가치로 열거할 수 있습니다. 특정 시점에서 대상 부동산에 대한 가치는 다양하게 정의될 수 있으며 이렇게 가치의 종류가 다양하고 세분되어질 수 있는 것은 같은 부동산일지라도 보는 관점(맥락)이 다르기 때문입니다.

 

 

1.투자가치(investment value)

 

시장 가치가 객관적이고 합리적인 가치라면, 투자가치는 투자자가 대상 부동산에 대하여 가지고 있는 주관적인 가치로 시장가치와 반대의 성격을 띄고 있습니다. 투자가치는 투자에 따르는 비용과 수익을 분석함으로써 평가하는데 일반적으로 투자자들은 투자 가치와 시장 가치를 함께 비교하면서 투자 결정을 하게 됩니다.

 

시장가치보다 투자가치가 작다면 투자 결정을 보수적으로 바라볼 것이며, 투자가치가 시장 가치보다 높다면 적극적인 투자 결정을 하게 될 것입니다. 보통 시장 가치보다는 투자가치를 분석하는 것이 더 어렵기 때문에 투자가치는 전문가들이 일반 투자자들을 대신하여 분석합니다.

 

 

 

2.사용가치(use value)

 

대상 부동산이 특정 용도로 사용될 때 갖게 되는 가치를 의미하며 이것은 대상 부동산이 소유자에게 기여하는 가치입니다. 미래시점에서의 매매에 의해 형성되는 교환가치(exchange value)와는 다른 것입니다.

 

예를 들어 특정 목적에 따라 설계된 건물이 다른 용도로 사용되어질 경우 시장에서의 교환 가치는 없을 수가 있습니다. 즉, 이때는 명목적인 가치밖에 없지만 본질적인 나름의 사용 가치는 지니고 있는 것입니다.

 

 

 

3.시장가치(market price)

 

일반적으로 가치를 말할 때 시장 가치를 의미하는데 객관적인 가치의 의미를 가지고 있으며, 시장 가치는 적정가격, 혹은 정상가격이라는 의미가 있다고 보며, 단지 법적인 관행상 달리 부르고 있는 것으로 이해하는 것이 타당합니다.

 

시장 가격은 통상적인 시장에서 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격으로 정상적인 거래를 통해 이루어져야 합니다. 정상적인 거래는 공개된 경쟁 시장에서 이루어질 수 있어야 하고, 경·공매 시장 등은 통상적인 시장이 될 수 없습니다. 비전문가들이 아닌 전문가들이 합리적인 자유의사에 의하여 합의될 수 있는 가장 높은 가격을 의미합니다.

 

 

 

4.담보가치(mortgage value)

 

담보 가치는 담보물인 대상 부동산에 대한 상환가능가치를 의미합니다. 담보 가치는 미래 예측에 대한 주의를 필요로 할 수밖에 없는데요. 담보가격은 그 성격상 현재 시점보다는 미래 시점에서 가치의 지속성의 여부와 강제 매매에 들어갔을 때 시장에서 받을 수 있는 가치를 판단해야 되는 관점에서 시장 가격과 다소 차이가 있기 때문입니다.

 

 

 

5. 보상가치(compensable value)

 

예상치 않은 특별한 처리로 인하여 대상 부동산이 직,간접적으로 받은 손실을 보상하기 위한 가격입니다. 예를 들어 매도 의사가 전혀 없는 부동산을 강제로 매도할 수밖에 없는 경우에 받게 되는 직, 간접적 손실을 말합니다.

 

간혹 공공사업을 위해서 특정 부동산 소유자에게 손해를 끼쳐서도 안 되지만 이익을 독점적으로 줘서도 안된다는 관점에서 개발이익이 사회에 환원되어야 한다는 것이 사회적 이슈가 되기도 합니다.

 

 

 

가치와 가격에 따르는 상가 투자 이론

현금 수지 분석

부동산 투자의 기본 전제는 수익을 보고자 하는 것입니다. 수익에는 대상 부동산을 운영함으로 발생하는 운영 수익(income gain)과 처분 시에 발생하는 자본 이득(capital gain)이 있습니다. 처분 시에 자본 손실(capital loss)을 보는 경우도 발생할 가능성도 있습니다.

 

현금 수지 분석은 예상되는 수입과 지출을 알아보고자 하는 것으로 대상 부동산을 운영하는 보유기간(holding period)에 국한하여 이루어지게 됩니다. 투자자는 투자 대상 부동산의 시장 조사를 통해서 본인이 투자하였을 경우의 기대되는 수입과 지출을 추정하여 계산하는 것으로 투자자의 입장에서는 반드시 검토해야 할 사항이며 이를 부동산 투자분석(real estate investment analysis)이라 합니다.

 

 

 

1. 영업 수지

 

 

영업 수지의 계산과정

 

 

1. 가능조소득

영업 수지를 계산할 때 첫 번째 과정이 가능조소득을 추계하는 것입니다. 가능조소득은 의미하는 바와 같이 투자 대상 부동산에서 얻을 수 있는 최대한의 임대료 수입 총합을 의미합니다. 가능조소득은 임대 단위 수에 연간 임대료를 곱하여 구합니다.

 

 

2 유효조소득

가능조소득에서 공실 및 불량 부채를 감하고, 기타 소득을 가한 것을 유효조소득이라 합니다. 상업용 부동산의 특성상 일 년 내내 공실이 하나도 없는 경우는 많지 않고 임대료가 늘 정해진 날짜에 입금될 것이라고 장담할 수도 없습니다. 그래서 투자 분석을 할 때는 이 부분에 대해서 어느 정도 여유를 둬야 합니다. 이에 대한 부분을 '공실 및 불량 부채에 대한 충당금'(Allowance for Vacancy and Bad Debt)이라고 합니다. 이처럼 손실이 있는 반면에 옥외 광고 설치 수입이나 주차장 임대료 등과 같은 임대료 이외의 수입이 있을 수 있는데 이를 기타 소득(miscellaneous income)이라고 합니다.

 

 

3 순 영업소득

순 영업소득은 유효조소득에서 영업경비를 감하여 계산합니다. 대상 부동산을 운영하는데 필요한 관리비, 재산세, 보험료, 광고비, 전기세, 수수료, 전화료 등을 영업경비라 합니다. 유의할 점은 재산세는 영업 경비에 포함이 되지만 영업소득세나 자본 이득세는 영업경비에 포함되지 않는다는 것입니다. 또한 건물 자체에 대한 감가상각비는 영업경비에 포함되지 않으나 비품에 대한 감가상각비는 영업경비에 포함되고 있습니다.

 

 

4 세전 현금수지와 세후 현금수지

순영업 소득에서 저당대부에 대한 원금 상환분과 이자 지급액을 감한 것을 세전현금수지라 합니다. 순영업 소득은 지분을 투자한 투자자와 저당을 담당한 저당투자자가 나누어 갖게 되는데 지분을 투자한 투자자의 입장에서 획득한 수지를 지분소득 또는 지분배당(Equity Dividend)이라고 합니다.

 

저당투자자가 획득하는 수지는 부채서비스액이 되므로 저당소득이라고 명칭 하며 세전 현금수지나 세후 현금수지는 간혹 (-)가 발생할 수 있으므로 세전 현금소득이나 세후 현금소득이라고 하지 않습니다. 세전 현금수지에서 영업소득세를 제한 것은 세후 현금수지가 됩니다.