상업용 부동산의 시장 분석 2 투기와 투자

상업용 부동산의 투기 시장과 투자 시장

 

 

시장에 대한 정의

 

부동산의 투기 시장과 투자 시장

부동산을 소유하고 운영하는 활동을 부동산의 투자라고 합니다. 부동산의 취득, 운영, 처분을 부동산 투자의 3단계라고 하는데, 이 중에서 운영 단계가 없거나, 형식적인 투자 활동을 하고 있다면(시세의 변화에 따라 이익을 보려는 행동) 이를 투기라고 합니다.

 

아파트나 토지로 대변되는 부동산 투자는 많은 부분이 부동산 투기를 이야기하며, 아파트의 경우는 가격의 급상승으로 전세 보증금과 금융 자본(부채)을 이용하여 투기적 자금이 몰렸습니다. 자산 가격의 상승률이 매수 자금으로 조달한 차입금의 금리를 능가할 것이라는 예상 때문에 이런 분위기가 가능하였으며, 부동산 가격을 상승시키는 효과를 가지고 온 것에 금융권의 유동성 투기적 자본 조달이 있었다고 봅니다.

 

1960년대 후반부터 우리나라에서 부동산 투기가 사회적 문제로 인식되기 시작했다고 할 수 있습니다. 1960년대의 경제개발 5개년 계획으로 인구이동이 시작되면서 전 국토의 도시 개발이 시작되었고 경부 고속도로의 개통으로 농촌과 도시 간의 인구 이동이 급격하게 늘어나면서 교통시설의 확보 및 도시 개발 이익에 대한 투자 심리로 땅에 대한 수요가 증가하게 되었습니다.

 

1970년대의 신축 아파트와 1980년대의 신도시 개발은 계속적인 도시 간의 인구 유입으로 아파트를 중심으로 하여 주거 부분의 부동산 투기로 나타났습니다. 특정 지역의 경우, 인구 집중으로 급속한 도시의 양적 팽창이 진행되었고 교통시설의 확장은 자연스럽게 지가 상승을 가져왔습니다. 이런 현상으로 공급보다는 수요가 넘치는 시장구조를 가지고 왔습니다. 현재는 양적인 측면보다 도시 재개발/재건축이라는 질적인 측면에 맞춰 도시 개발이 되어가고 있다고 보입니다.

 

사람이나 차량이 다니기 불편한 지역의 지가 상승은 기대하기 어렵기 때문에 토지의 지가 상승은 도로가 필수적입니다. 도시 개발로 인한 부동산 가격이 상승하는 호황기에는 도로의 건설과 끊임없는 담보의 제공이 가능합니다.

 

호황기에는 계속된 수요의 증가에 따라 가격의 상승으로 담보의 가치가 올라가기 때문에 추가적인 대출이 가능하였고 부동산 투자는 레버리지 효과를 통해 자본이득을 극대화할 수가 있었습니다. 1970년대와 2020년을 전후로 신축으로 공급되는 아파트를 중심으로 한 주택 투기가 발생하였습니다. 대부분의 아파트 소유자들은 전매로 매입원가 대비 높은 차익을 획득했습니다.

 

담보의 시장 가치를 기준으로 하고 있다는 점에서 건물이나 집 혹은 땅을 담보로 하는 신용 창출은 인플레이션이나 버블 초래의 위험성을 갖고 있습니다. 그렇기 때문에 이러한 자본이득을 목표로 하는 레버리지 투자는 시장 가격이 하락하는 시점에서는 투자자들에게 감당하기 힘든 투자 위험으로 다가옵니다.

 

눈앞에 있는 부동산 자본 이득을 보고 투자했던 다수의 실수요자와 투자자들이 시장 가격의 변동성으로 부동산 가격의 하락 현상이 발생하게 되면 양도에 어려움을 겪게 되면서 금융 위험에 그대로 노출됩니다.

 

2000년대의 활황기 미국에서는 감당할 수 없는 수준까지 집값이 오를 것이라는 자신감을 가진 실수요자들과 투자자들의 주택 투기 광풍이 있었습니다. 그러나 자본이득을 보고 뛰어든 대다수는 서브프라임이라는 금융위기 속에서 부동산 가격의 하락에 심각한 경제적 위기를 겪을 수밖에 없었습니다.

 

우리나라도 예외는 아니었습니다. 외부 충격으로 인한 아파트 가격의 하락이 발생하면서 부동산 시장 전체에 악영향을 주고 있습니다. 감당하기 힘든 금융 이자로 신규 아파트로 이주하고자 했던 실수요자뿐만 아니라 투자자들도 투자 손실을 볼 수밖에 없는 것입니다.

 

 

 

부동산 창업 시장과 투자 시장

부동산의 가치는 부의 축적 수단이 되어 자산의 일종이 되기도 하고 투자의 대상이 되기도 합니다. 부동산은 자산의 역할과 공간 서비스를 제공하는 역할로 구분되는데 역할에 따라 자산시장과 공간시장으로 구성됩니다.

 

자산시장과 공간시장, 개발시장은 상호 영향을 주고받습니다. 공간 시장에서의 변화는 임대료를 변화시키고, 이것은 자산 시장의 부동산 가격을 변화시킨다고 합니다.

 

공간 시장에서 수요자는 해당 부동산의 소유주 일 수도, 임차인일 수도 있습니다. 자산시장에서의 수요자는 임대료 수입이나 자본이득을 위해 부동산을 매입하는 것입니다. 이러한 기능에 따라 상가 투자에 있어서 공간 시장은 창업(점포사업) 시장으로, 자산 시장은 투자자 시장으로 구분해 접근한다고 봅니다.

 

동일한 공간과 장소에 대해 각 용도가 반응하는 임대료는 특성에 따라 수준을 달리 합니다. 임대료는 상가의 점포 업종에 따라 차이가 발생하며, 도소매 업종의 경우 타 업종에 비해 더 높은 임대료로 형성되어 있다는 것입니다

 

부동산 가격은 임대료에 반응하여 변하는데 이 변동 가능성이 투자자의 자본 수익률을 높일 수 있다면 임차인의 점포 사업 능력에 따라 부동산의 가치는 변동 가능성이 있다고 추측할 수 있을 것입니다.

 

임대인 경우는 임대 소득으로, 임차의 경우 임대료는 사업비용으로 처리됩니다. 투자자는 자산시장에서 투자 수익을 올리기 위해 높은 임대료를 책정하고자 할 것이며, 창업(점포사업자)은 사업 수익을 위해 낮은 임대료를 책정하고자 할 것입니다.

 

공간 시장과 자산 시장이라는 시장의 분류가 같은 부동산 물건일지라도 투자와 창업(점포사업)이라는 관점의 차이에서 발생하는 것으로 해석이 가능하며 상호 간의 유기적 관계에서 상반된 입장을 가짐을 알 수 있습니다.